做好成本控制清单，才是成本控制的第一步！

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楔 子

地产开发环节，可优化成本的环节和关键节点非常多，可成本控制的关键路径又非常的固定，但实际地产成本的控制往往并没有想象的那么好，主要原因在于：

①地产高周转下，各个部门各自为战，想方设法的保住自己的KPI才是王道，所以部门墙导致的问题非常多，各个口很难形成合力。

②地产开发链条长且复杂多变，成本管控又属于一个技术门槛非常高的工作，很难有人将成本控制的所有环节熟悉，并且强管控下去，支离破碎的成本管控手段未形成有效的合力。

③地产标准化虽然越来越强，但是执行到城市公司的时候，其力度越来越小和灵活性越来越大，导致所有的部门都在围绕着销售节点工作，“保节点 ” 成为地产人的核心使命，成本控制俨然成了“看见就控，看不见就算了”的面子工作。

④ 离职率越来越高的地产从业人员，人浮于事的问题很严重，人员在其位不谋其政的现象很多，“优化的浪潮下”谁还有心情做成本控制的工作。

⑤优秀的企业靠规则进行成本控制，劣势的企业通过人来控制项目成本，但是对于绝大部分的房企而言没有“成本控制清单”，强成本控制只是浮与口头，根本没有支撑的工具和措施。

虽然地产开发的成本控制并没有大家想像的那么优秀，但是我们不得不承认：成本控制已经成为了地产白银时代开发商“续命”的关键一环。优秀的企业在地产成本控制上显然在尽最大努力的摆脱“以人为主”的优化，逐步的变成以制度和流程为管控手段的成本控制，“成本控制清单”显然是这个环节必不可少的工具。

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成本控制清单

成本控制清单，个人定义为：地产开发路径上对成本影响较大的工作，这些工作需要成本进行强管控。

只有了解和熟悉成本控制的清单，地产开发的人才可以有的放矢、重点发力的进行成本控制。

2.1 建筑设计

① 控制体形系数 不仅能降低外立面率，降低涂饰、保温面积，更重要的是能降低结构的含钢量指标及含混凝土量指标，一举多用。控制体形系数，重要的是在方案阶段就要控制户型规整，减少凸凹变化。

【案例】

不同的建筑体形，其单位能耗不同
上图来源：《建筑节能》一书，天津大学 王立雄 党睿编著

① 体形系数与建筑节能： 体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高。

③  体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。

②简化立面造型 ，简化屋面造型。 减少不必要的线条装饰构件，尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大，应在方案阶段重点把控。

【案例】来源：昌建成本研究中心

某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%；

③建筑竖向控制。 建筑竖向，一方面牵扯到土方平衡，一方面牵扯到未来的功能使用，尤其是山地建筑更加需要注意山地高差对建筑产品的影响，利用高差打造高溢价产品，控制挡土墙数量降低土建成本。

【案例】案例来源碧桂园

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本，一定要慎重对待。

④ 可售面积控制。 合理控制不可售业态的面积占比，包括但不限于服务配套、架空层、赠送面积、地下室、无偿回迁房等，非可售面积尽量放于地下，控制地上架空层的设置（刚需盘慎用架空层）；严格测算赠送面积成本增加与售价增加值的关系，符合财务指标要求。

⑤ 控制门 窗成本。 根据楼盘档次，选择门窗材质，窗地比应不超过同类产品经验值或设计限额 ；根据节能要求，控制门窗数量。根据功能房间及位置控制窗墙比或窗配置，成本的不均衡投入。

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⑥外立面。 控制外墙装饰档次及应用比例，尽量选择标准化的立面及做法，减少立面的成本。如有必要可以采用相近的材料进行替代使用，如：考虑外墙仿砖涂料代替外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 ；考虑外墙仿石砖代替外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中；考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 ；

【案例】

我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂（单层建筑面积390m2），以上为多彩石涂料，其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。

基座两层外墙展开面积约950m2（其中南北向约670m2，东西向约280m2），原设计立面均采用石材干挂体系（干挂石材25mm，主次龙骨），单价800元/m2，总价约760,000元。

现根据立面的主次程度，将东西立面改为超薄石材一体板（石材饰面12mm，背栓固定），由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/m2，优化后总价为662,000元，其优化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

⑦ 节能控制。 控制体形系数关键指标是控制能耗的关键因素，体形系数越大，其能耗越高，成本越高。另外，门窗是节能损耗的关键，达50%以上的能耗损失来自门窗能耗，故控制窗地比对能耗起着关键作用。此外，外墙保温材质要控制防火及节能的平衡非常重要。甲方在节能计算中，务必审核节能计算书的参数选择，避免节能参数选择错误导致节能计算不准确（保守）。

【案例】

下图所示，山东省75节能各地区的耗热量指标限值要求。 

通过围护结构热工性能的权衡判断，该工程的全年能耗小于参照建筑的全年能耗，满足 《山东省居住建筑节能设计标准》（DB37_5026_2014）节能建筑的规定。

从上图的节能计算书中可知，耗热量指标计算值7.20已经接近与耗热量指标限值7.40的要求，外围护结构的保温厚度基本合理，可适当的调整屋面保温厚度及地面保温厚度使其逼近耗热量指标7.40的要求。

2.2 结构设计

① 地基及基础工程

对标临近项目的勘察资料，关注本地块的地勘数据，避免勘察资料过于保守；根据初勘资料组织桩基选型方案比选， 一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩（逐渐受限制）→灌注桩；控制基础埋深， 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过 计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。

【案例】某工程18层住宅楼5栋、16层住宅楼1栋、15层住宅楼1栋、11层住宅楼7栋、7层住宅楼4栋、6层住宅楼19栋。

由于场地表层填土及淤泥层厚度较大，复合地基方案不可行。故采用桩基础。

原方案：

高层部分：钻孔灌注桩，桩径600mm，桩长35m，单桩承载力特征值1700KN。

多层部分：预制管桩，桩径500mm，桩长25m，单桩承载力特征值1200KN。

优化方案：

高层部分：载体桩，桩径500mm，桩长20m，单桩承载力特征值2000KN，桩端持力层为粉土层。

多层部分：载体桩，桩径400mm，桩长17m，单桩承载力特征值1200KN。

采用载体桩方案不仅缩短了桩长，而且提高了承载力，大大节约了工程造价。

② 基坑支护工程

应熟知场地条件，对支护出具多方案比选意见， 常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地 下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。

【案例 】 ：绿地集团

**三区基坑深度均为19m左右，在三区的支护设计过程中，将原桩锚支护方案优化为“小桩加复合土钉墙”支护 方案，桩径从1000mm优化至600mm，并取消支护桩腰梁，以锚板 代替，使得三区支护施工费用节约 600 余万元。

③ 上部结构方案

上部结构方案由设计单位进行多种布置，结构方案的选择要考虑经济性、适用性。

2.3 建筑防火

防火分区

在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；消防喷淋系统设计材料消耗量最少方案；消防报警系统、探头选用可根据档次选择国产品牌；尽量采用建筑墙体作为防火墙，减少卷帘、防火门等设置防火分区；控制消防回路的电缆经济性；消防设备的选型可做经济性比选，优先选择国产产品降低成本。

2.4 防水体系

① 防水设计符合规范设计要求，对不需要防水的部位严禁超配标准。

②  在设计规范中对一些公共部位的防水采用双层、甚至更多层防水设计，但实际上并未起到好的效果，却花费了多层防水的成本。防水的质量控制是基层、防水层、施工后保护的三要素，不是施工层数。参照工程发布的防水标准图集及技术标准要求控制。

③  不同的防水材料适用性与效果均不同，应根椐不同部位选择经济性与功能性兼备的防水材料。应注意防水材料选择的功能性，最大限度进行经济性比选。

④ 对不同的防水要求部位防水层的厚度要求是有区别的，设计时应避免一刀切。注意不同部位防水层的设计厚度。

【案例】：来源博牛

原设计：

优化依据

本项目针对室内卫生间楼面防水层进行优化，防水层原设计选用2厚聚合物防水涂料优化后调整为1.5厚聚合物防水涂料，此为常规做法满足规范要求，节约成本。本项目建筑面积5万方， 该单项可节约成本12万元 。

2.5 精装修 

① 精装修尽量按照产品线要求设计，集采能降低大量的采购成本；

② 户型设计时，尽量归并建筑风格，提高部品部件的采购数量，降低定制化产品的使用，降低成本。

③ 优化装饰材料的模数，控制损耗率。

④ 减少复杂造型，设计前置封样，控制效果的还原度。

2.6 采暖工程

① 在满足成本适配的条件下，尽量选择价格合理的采暖设备。

② 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）宜选择战略品牌及单价。

③ 采暖设备规格型号尽量简化，有利于集中招标采购降低成本。

【案例】天朗地产

经计算：

采用橡塑保温（1200元/m3），材料及人工等费用约为25.72元/米（A、B档）；

采用铝箔玻璃棉（500元/m3）保温，材料及人工等费用约为15.80元/米（C档）。

室内水暖分项在材料部分与原来相比节约约38%。

2.7 景观工程

① 如无必要，尽量减少地形起伏，降低车库荷载；如山地建筑，可利用山地高差做景观造型。

② 景观做法应选用成熟、成本可控的，比如据不同位置合理确定石材厚度，一般情况下主要部位石材选择：(1)压顶50m厚；(2)非行车道地面20mm厚(荔枝面采用30mm厚）；(3)行车道地面30-50mm厚；(4)立面20mm厚；(5)楼梯、台阶踢面20mm、踏面20-30mm厚。

③ 软硬景比例控制，控制水景面积，在北方地区不适合做大面积的水景甚至不做水景。

④ 选择可替代的产品，降低成本。比如PC砖替代石材，比如GRC构件代替假石等等。

⑤ 降低景观挡墙的长度，优化挡墙的数量，最好以景观手法处理挡土墙，比如地形变化。

⑥ 小品、围墙、照明系统、游乐设施，可采用成熟可靠、成本可控的做法、配置，减少成本超配。

【案例 】 天朗地产

从已开发的项目中可以看出，景观中硬景的占比较高，达到43%；而硬景的成本在景观成本中的占比也较高，达到70%。

从已开发的项目中可以看出，硬景的成本比软景的成本高出3倍多。

2.8 地下工程

① 严控地下面积、单车位面积，提高可售比。

② 车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车位→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

③ 控制车库层高、 覆土厚度 、屋盖形式、构造做法、 车库柱网及顶板形式，在满足功能前提下，最大程度的控制结构成本 。在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层：采用结构找坡方式，取消建筑找坡层 。

④ 通过优化地库机房布置，增加车位，提高停车效率.

⑤ 优化车库管线排布进行层高压缩，降低整体造价。 

⑥ 人防单元划分与消防单元的划分，是否经济合理. 

⑦控制结构荷载，比如 消防车道、消防登高场地，人防等级及荷载对结构的影响。

【案例】消防车荷载范围超大，成本增加

案例来源：祥生地产

2.9 电气专业

①  优化各类机房、配电房的位置及面积，节约造价. 

② 优化单体机电用房、机电管井面积，降低公摊. 

③ 供配电线路优化，使电缆及电箱综合造价最低. 

④  变压器容最校核。

⑤ 配电方案优化. 

⑥ 材料规格及型号优化。

⑦ 优化用电点位布置，合理、方便、美观.

供电方案优化清单：来源 《当代置业五个三专业成本优化控制要点标准表单 》

2.10 暖通专业

① 优化各类机房位置及面积，节约造价 。

②  优化单体暖通井用房、暖通井面积，降低公摊。

③ 方案比选。

④ 容量校核。

⑤ 材料规格及型号优化 。

⑥ 设备及期构件规格优化 。

⑦  设备平面布局优化，管井优化。

【案例】来源于网络

**项目，对设备用房位置的优化：

原方案： 水泵房设置在-1F的最南端，偏离负荷中心，管线长度较长，供水阻力大，设备运行功率需求大；

修改后方案： 水泵房设置在-2F，接近整个地下车库的负荷中心，使管线长度和敷设更加合理；

结论：

1）设备管线的走向和敷设更加合理，长度节省；

2）管网水阻不会因为管线过长而增加，有效控制设备的功率；

3）提高了停车效率；

2.11 部品部件

① 根据产品定位，选择的部品部件也与之匹配。

② 部品部件，如瓷砖等应减少损耗量为基本标准，切勿为了效果采用损耗量非常大的规格。

③ 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。

④ 玻璃雨棚要注意玻璃的材质与厚度，要简化支撑系统。

⑤ 其他部品部件采用定型产品，减少定制化产品。

文章参考了优秀地产同仁及咨询单位的资料，在此表示感谢。