成本前置管理，管理什么？

成本前置是当下成本管理领域非常火的一个话题，很多企业再说，很多培训在讲，但真正做好成本前置的却不多，一方面在于成本前置需要理念支持、理论保障，更重要的是做好成本前置需要跨职能的全力协作。

时下成本前置的方法多如牛毛，今天瑞德从自己多年的经验及体会跟大家分享一下对于成本前置的理解。

由于成本前置内容很多（可以写本书了），在这瑞德就捡干货跟大家分享。

01  什么是成本前置

成本前置（Cost lead management）：指通过对项目开发全过程影响成本因素的筹划和提前介入，起到前端确定最优成本方案，保证开发项目成本最优的目的。

定义很简单，但内涵却很丰富。

首先，所有成本前置的前提基础是“以客户为导向”，需要了解客户的需求点，并在客户敏感点上做加法，对于客户不敏感的地方做减法。可以说 “以客户为导向”是成本前置的核心思想。

其次，成本前置就是要在 实施前 做好筹划和优化，对于地产企业来说，所有的工作都是为了经营目标。成本控制固然重要，但如果为了前置而前置，完全不顾及经营开展的时间维度需求，那这样的成本前置将毫无价值，甚至会影响经营的正常开展。

再次，成本前置要分阶段实施，由于房地产项目开发的特点，其设计是逐步细化的：概念设计→方案设计→扩初设计（现在扩初设计大多与方案设计合并）→施工图设计→深化设计，所以成本前置工作要根据设计不同阶段的特点及设计重点进行实施；

02 核心“客户导向”

成本要动态的管控

一方面说明成本在整个项目开发过程中是动态变化的

一方面成本的分配是根据“客户导向”动态分配的

对于成本动态变化已经在 《房地产成本管理实务手册（五）：动态成本管理》中讲过 。

我们今天重点来谈谈“客户导向”的成本分配

何为“客户导向”的成本分配呢？

“客户导向”的成本分配就是对于客户敏感的部位可以适当多分配些成本；对于客户不敏感的部位在保证质量的前提下尽量少分配成本。

客户敏感部位主要是指客户经常接触，呈现效果的，或者经常使用的部位，比如景观、精装修、门窗、电梯等等；而客户不敏感部位，主要指客户不能直接感知部位，比如结构、隐蔽工程等等。

如何以“客户导向”分配成本可以参见下图：

我们基于“基本需求”、“增值需求”、“客户敏感”、“成本敏感” 划分四个象限，其中：

A区域代表客户的基本需求，成本不太敏感区域

B区域代表客户高敏感，成本不太敏感区域

C区域代表客户不敏感，成本高敏感区域

A区域和C区域交合的AC区域指客户基本需求，成本高敏感区域

B区域和C区域交合的BC区域指客户高敏感，成本高敏感区域

这样成本的分配方式就很清晰了：

A区域：必须满足基本功能需要，保证质量即可

B区域： 尽量多一些更方便、更人性、更好看、更环保、更可靠的细节设计，做到惠而不贵

C区域： 用最低的成本满足规范或标准

AC区域： 用最低的成本满足基本功能需要，保证工程质量

BC区域： 在边际收益（新增收益减去新增成本）为正的前提下提高产品功能和档次

具体成本分配参见下表：

03  成本前置的实施

成本分配原则明确的前提下如何进行成本前置的实施呢？

前面已经讲过，成本前置是基于项目设计特点分阶段进行实施，也就是在设计的不同阶段提前做筹划，以获得成本品质与成本的最优解：

是在项目的方案设计开始之前初步的方向性设计草图、示意图、规划图、项目问题分析、风格趋向等内容。

基于概念设计阶段的特点及此阶段可确定的项目事项，成本人员着重关注“产品组合”、“路网布置”、“组团布置”、“ 停车布置”、“垂直标高确定”等方面。

建筑方案设计是在建筑项目实施之前，根据项目要求和所给定的条件确立的项目主题、项目构成、内容和形式的过程。建筑方案设计主要以平面图、立面图、剖面图及必要详图等技术性图纸作为表达方式，不着重于建筑结构及做法表述。

基于方案设计阶段的特点及此阶段可确定的项目事项，成本人员着重关注“建筑”、“地下室”、“节能”、“景观”、“精装修”等方面。

可以理解为这一设计阶段主要是确定项目的配置标准。

施工图设计阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作的桥梁。

基于施工图设计阶段的特点及此阶段可确定的项目事项，成本人员着重关注“结构”、“景观”、“精装修”、“工艺工法”等方面。

深化设计就是以原设计为依据，结合工程现场，对一些图纸和现场不相吻合的地方进行修改或重新设计，达到指导现场实施的目的。

基于深化设计阶段的特点及此阶段可确定的项目事项，成本人员着重关注“节点做法”、“尺寸”、“材质”等方面。

04 成本前置的管理

有了成本前置的价值原则、理论支持，如何保证实施需要系统的、有力的管理体系。

1. 要有系统的成本前置方法，把整个项目开发从定位、设计、施工、物业等全过程对成本产生影响的因素梳理出来，结合“客户导向”原则形成全流程成本敏感点（如上3），在每个开发阶段进行成本提前介入、筹划；

2. 要有责任分工，将成本前置敏感点与负责职能挂钩，如结构含量需要设计部门负责，基坑支护方案由工程部负责等，并进行跟踪考核；

3. 对各敏感点设置限额，进行限额设计，限额要控制在目标成本范围内，同时把限额做为设计合同的必要附件，对设计单位进行要求；

4. 要有成本前置的管理流程，形成敏感点梳理→责任分派→设计限额→方案测算→实施的流程。方案完成后成本部应第一时间进行测算，对于超限额的反馈设计部进行优化直至符合限额要求后方可实施；

5. 方案测算应有余量，在对设计方案测算时，应留有余地，如精装修限额为2000元/m2，那测算时如果测算结果为2000元/m2，应反馈设计部对方案进行优化，控制在1800元/m2左右，避免实际施工时超标。当然，余量不可太多。

6. 要不定期的进行行业对标，要不断的跟行业标杆对标，形成立标、对标、达标、创标的理念，切忌闭门造车。

05 小结

成本前置对于项目成本控制来说至关重要，可以说，成本前置做好了项目的成本控制就赢在了起跑线上。

成本前置管理不是一味的压低成本，而是基于“客户导向”的原则，合理的进行成本分配，也即聪明的花钱。并通过有效的管理动作在项目整个开发周期中实施落位。