车库成本失控，大意了！

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楔 子

车库工程对于绝大部分的开发商而言，都是内心想拒绝的，其主要原因在于：

① 可复制性差。我们知道在房地产设计管理中，可标准化的东西很多，如户型可标准化，产品配置可标准化，部品标准同样也可以标准化，但是很难见到两个车库项目做的及其相似，主要原因在于用地的范围、日照、地质情况等很难找到两块一模一样的作为参考。

② 参与的专业多且复杂多变。车库项目除了建筑设计院参与的建筑、结构、水、电、暖、景观、精装外，还外加人防设计的建筑、结构、水、电、暖（平时设计+战时设计）等，其专业跨度和专业的纵深大，专业交圈难度比其他工程复杂。

③ 车库的成本，开发商建设的积极性低。车库的建设大多属于规划配套要求，且车位的去化率低，回款慢，大部分的车位建设属于“无利可图”，开发商对车库的建设积极性并不高；地下车库的成本巨大，占整个项目的成本30%~40%以上，投入和产出不成正比，也是影响开发商建设的因素。

④ 车库的业主敏感性低，成本敏感度高。车库的业主敏感性低反应在，业主对车位的需求并非“迫不及待”，尤其是偏远的刚需楼盘，小区附近有大量的闲散地可供停车，车位有没有对业主的正常生活影响较小；其次，车库属于临时的归家路线，业主不会长久的停留，车库的好坏业主对其关注度明显较低。

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影响车位成本的主要因素

【案例】济南2018年某项目层高3.9米，地下1层，独立基础+防水板，建安成本2980元/m2。

车库的建安成本中，其主体工程成本最高 ，约占到车库建安成本的50%~60%左右，建造标准的成本占比其次约占到10%~20%的车库建安成本，其他分项工程占比相对较少，所以车库建安成本基本上都属于结构性成本，均需要严控的成本。

各大开发商对于车库限额设计，表现在： 根据产品档次限制车位配比，限制含钢量/含混凝土量指标；限制单车位面积；限制车库层高等。

《中梁地产：高层及多层住宅主要设计指标限额标准(2019）》

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车位成本控制的措施

（一）根据项目档次控制车位配比及单车为面积

规划指标一般要求开发商每百平米的车库配建个数或者车位户数比（如0.8，每户设置0.8个车位），一般情况下上述控制性标准很难进行颠覆，所以车库面积的控制标准即控制车位的建筑面积指标，同样的配置数量，单车位面积指标越小，整个小区车库的配建面积越少，建安成本越低。影响单车位面积的因素有：

① 柱网尺寸。常见的柱网有大柱网、大小柱网、小柱网和改进型柱网

其理论依据即：大车位需要满足三个标准车（2400*5300）的要求，小车位满足两个标准车位的要求，参下附图（配图来源于网络）：

所以常见的大车位柱网尺寸为：7200（三车位净距）+柱子宽度+100mm（预留空间），一般情况大柱网尺寸为7800~8100，背靠背停车时，车长方向为8000~8400（均考虑背靠背两车位共享的250空间）。常见的小柱网尺寸为：4800（双车位净距）+柱子宽度+100mm（预留空间），一般情况小柱网尺寸为5300~5400左右。大小柱网即满足车长方向上（背靠背停车时）车尾部增加一排柱子，车位仍然为三辆。一般情况下，小柱网设置时，车头端部均靠柱子摆放，对于行车道宽度较窄时（如5500），业主很难后退停车，所以有了改进型柱网，即柱子往里收进500。

【案例】

② 车库高效停车及空间布置。衡量车库是否高效停车的一个重要标志是停车率，即车库面积/总车位数量：

《中南地库优化设计指引》

影响停车效率的因素很多，在这里简单的介绍一下如下因素：

行车流线合理布局，一般情况下车位沿车库长向布置，呈鱼骨形分布较为的经济，减少环形车道的数量，增加近端式停车。下图为较为经济合理的流线形式。

【案例】来源网络

优化前局部流线不合理，出现单边停车现象，效率较低。如此区域面积2179㎡，车位51个，单个车位面积42.73.

优化后调整行车流线和外轮廓，有可建范围内适当扩大外轮廓，形成周边式的环绕停车，面积2559㎡，车位82个，单个车位面积31.21，减少11.52㎡/辆

出入口合理的布置及数量。 规范对于车库面积及出入口的数量有明确的要求，一般刚需盘可以按规范的下限设置出入口数量，无须增加多余的疏散通道。当多层地下车库时，上下坡道宜尽量位于平面投影之内，此时的坡道设置最好节省。

《金科股份全成本限额手册》

 避免无效空间

车库轮廓线应根据地形、竖向等因素，车库轮廓线应简洁、顺直、方正，减少无效空间的浪费，提高停车效率。车库轮廓特别是坡地车库应与园区小院及景观挡土墙相互协调布置，避免出现二次设置挡土墙。由于场地需要设置挡墙的部位，由景观专业二次深化。

设备用房等尽量布置在停车效率低的边角地带，消防水池尽量利用坡道下方及其他受限制的空间，不得占用高效停车区。设备用房等层高局部加大的空间，原则上覆土厚度不小于800mm。

车道两侧布置车位，应避免行车道靠墙布置。当车道一侧不足小型车垂直停车的空间，可适当布置微型车位（需根据当地规划部门要求）或平行车位或斜向车位等来增加车位数量。

 停车方式。后退式停车时，行车道的宽度要求最小，优先采用后退式停车。

人防面积。人防设计应满足国家有关法律、法规和当地人防政策规定的下限要求。人防面积、功能、抗力级别等满足最低要求即可，不得随意增加。

（二）车库结构设计

方案设计时，一定要考虑车库顶板的经济性要求，车库的覆土厚度、净高要求。

①  车库的顶板形式。车库的顶板形式对于车库的建安成本影响较大，目前常见的顶板结构形式有：无梁楼盖、双次梁、十字梁、井字梁和大板结构，其经济型可参考如下：

大柱网	平时荷载	布置方案优选顺序	无梁楼盖	双次梁	十字梁	井字梁	大板
	人防荷载	布置方案优选顺序	无梁楼盖	双次梁	大板	十字梁	井字梁
大小柱网	平时荷载	布置方案优选顺序	无梁楼盖	大板	单次梁	十字梁	井字梁
	人防荷载	布置方案优选顺序	无梁楼盖	大板	单次梁	十字梁	井字梁
小柱网	平时荷载	布置方案优选顺序 量比	无梁楼盖	大板	单次梁	十字梁
	人防荷载	布置方案优选顺序	无梁楼盖	大板	单次梁	十字梁

（数据来源于绿地集团事业二部）

②  车库的净高。车库的净高影响基坑的开挖深度、降水深度和后期的使用；一般情况下车库的高度=车库净高（2.2米）+梁高+设备风管高度+喷淋高度+桥架高度+预留100富余量。或者可以简化为，车库高度=2.8~2.9米+梁高。一般情况下无梁楼盖可以控制在3.5~3.6米，井字梁结构可以控制在3.8~3.9米左右，有的优化公司通过BIM的模拟，可以再降低10cm左右。

（图片来源：恒大地产）

（图片来源：中南地库优化设计指引）

③  顺应现状地形。

地下车库设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。车库的层数设计尽量减少对主体地下层数的影响，地库停车后可直接由电梯回家，当主楼仅山墙一侧有车库时，须通过山墙一侧直接入户。

车库方案应充分了解现有的自然地形及岩层埋置深度，通过竖向设计最大程度的减少工程挖填方量，岩层爆破量，降低土方造价。

④  其他。车库覆土、基坑开挖、降水应与其他专业配合，专项论证后选择较为经济合理的形式即可。

（三）车库防火设计

车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

①  防火分区要求。车库的防火设计主要是车库的防火分区要求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。

地下车库防火分区的划分应考虑人防区域的影响，车库防火分区应考虑接近最大防火分区的95%以上。

汽车库防火分区的最大允许建筑面积

耐火等级	单层汽车库	多层汽车库、半地下汽车库	地下汽车库、高层汽车库
一、二级	3000	2500	2000
三级	1000	不允许	不允许

备注： 设置自动防火灭火系统的汽车库，其每个防火分区的最大允许建筑面积不应大于上述表格规定数值的2.0倍 。

【案例】防火分区尽量接近规范限制，减少防火构造成本

②  车库出入口数量。

 车库出入口的最小间距不应小于15m，并宜与基地内部的道路相接通。机动车车库出入口和车道数量应符合规范规定的下限，不应增加。

③  车库疏散楼梯数量。一般情况下，每一个防火分区应有一个独立的疏散楼梯，一部楼梯可以借用主楼疏散，独立疏散楼梯的设置应布置在边角部位，减少对停车效率比较高区域的影响。

（三）车库投诉风险

车库虽然在后期的交房使用过程中，并非业主极其关注的部位（毕竟属于临时归家路线），但是有以下的设计要点极其重要，属于业主比较敏感的地方（跟规范要求无关），容易引起业主投诉。

①  车库出入口帖临市政道路，业主归家或者出门没有临时停车缓冲空间，极容易造成车库门口的压车现象。

②  车库出入口及疏散楼梯未设置防雨顶盖。由于下雨或者下雪宜引起坡道和楼梯间进水，引起滑到和车辆打滑现象。

③ 车库出入口紧邻业主，噪音污染严重。恒大集团设计要求上：地下车库汽出 入口为避免影响住宅品质，不应布置在户客厅和卧室的 入口为避免影响住宅品质。这点很好考虑，不解释了。

④ 车库装修太低，辨识度太低。车库墙地面等面层做法档次太低，导视系统偏少，归家路线不清晰。

（高档车库装修做法，辨识度高）

⑤  车库柱网太小，层高太低，未考虑大型SUV的设计要求。随着人们生活水平的提高，大型的SUV越来越多，目前的2400*5300的标准车位已经很难满足高端业主的需求，所以档次较高的楼盘宜设置大型车位。

（图片来源恒大地产）

⑥ 归家路线简单直接。个人碰到过从车库无法进主楼或者需要绕远进入主楼的设计，业主的意见很大，投诉率极高。

⑦ 车库照明偏低。这个不做多解释。

⑧  消火栓、柱子等设置不合理，影响车门开启。

柱子的位置及消火栓的位置应考虑其对轿车驾驶员开门的影响，宜藏于柱后，不宜布置在车后，提高停车舒适性。