设计阶段中海、绿地都这样控成本，你学不会

引言

工程成本占到房地产项目成本的大头，而设计决定了工程成本的70%以上，那么，在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

当前房地产项目开发成本占比，一线城市与二三线城市的比例分布情况如下：

一线城市：

二三线城市：

其中，一线城市与二三线城市在土地成本和工程成本上有较大差别。

从图表中可以看到降低工程成本的重要性，一般共识下，设计决定了工程成本的70%以上,那么在设计阶段进行成本控制与优化的重要性就不言而喻了。

有资料显示2014年以来许多房企净利润率降至10%以下，不论准确与否，以前躺着挣钱的时代应该不复存在了，如何增加利润？降低工程成本是重要的一个手段，设计优化也就是一个重要武器。在设计阶段对成本的控制与优化，提高设计附加值等方面，应该引起甲乙方的真正重视并加以实践。

房企： 有无专业系统有效的成本控制体系？有无相应经验与能力的设计管理者？

设计院： 是否有很强的成本意识、有无相应经验与能力的设计师？

优化公司： 能否提供切实可行的优化方案，能产生多大的价值及附加值？

房企： 老板的意识、设计管理者的动力何在？

设计院： 时间和费用是否允许？领导是否支持？

优化公司： 业主是否需要？能否相互信任？

房企：

内因——管理者心态、制度流程、工期压力……

外因——设计院配合度、审批制度……

设计院：

内因——管理者心态、能力……

外因——时间、费用……

优化公司： 房企、设计院

中海历年设计人员占比（单位：%）：

中海设计人员历年人均管控面积：

中海设计人员建筑专业人员占比：

上面3张图是 中海2004到2010年人员配置情况，设计人员占公司人员比例达到12%。

2014年1~10月，全国房地产开发投资77220亿元，其中住宅投资完成额52464亿元。

算上公共建筑、工业建筑等全年的投资额，理想状态下全年可优化工程成本约2000亿元，这还只是一个粗略测算。

也有朋友认为，设计的选择是第一关，如果要采用优化公司，在方案阶段就得让优化公司参加进过，过程中要加大方案造价分析，优选方案，不能让设计师随便设计，方案阶段对外立面的造型应有一定的分析。

受设计费及设计周期影响，设计院普遍缺乏主动为甲方控制成本及精细化设计的意识和动力，普遍缺乏做成本控制与优化的设计人才

这里的人才的能力结构，为： 丰富的方案设计能力与经验+丰富的施工图设计能力与经验+强烈且敏锐的成本意识+整合协调各专业资源的能力+深度研发的精神。

而即便有了控制成本及精细化设计的意识、动力和人才，但如果甲方没有系统有效的控制措施，再加上周期短等因素，本着设计师的职业道德，明显不合理的地方会主动修改，其余的如果甲方不提，大部分设计院也会选择忽略。

房企对成本的控制有强有弱，多数房企在设计阶段的成本控制更多依赖于设计院的实力或被动修改，也更多运用压低设计费和狠扣结构含钢量等后患多多的控制手段，缺乏在全设计周期成本控制和精细化设计的深入研究与实践。

据统计，2014年全国有项目开发的房产商20000多家，就算前500强具有专业系统有效的设计成本管理体系，占比也仅2.5%！

两相结合，可以理解为什么设计阶段成本控制难以达到满意的效果。

施工图审图，一来可确保工程量计算的准确性，二来可确保施工图编制内容与标段和承包合同相一致；三来可确保计价标准与合同约定相一致；四来可确保物料选用标准与产品定位相适应。

★ 首先，对比、统一施工图建筑面积的不同口径。

审核工作开始前应对施工图纸与预算的对应性进行检查，如不对应，则要及时告知造价咨询单位及承包商及时修正。而审核施工图建筑面积应进行统一。

建筑师会用CAD软件计算建筑面积并标示图上，但有些计算规则与开发商不同，比如地下车库坡道、阳台、幕墙放出尺寸、中厅、避难层、屋面机房等，所以预算编制人事先应自行计算建筑面积，与建筑师计算的面积逐层比对。

如果建筑师在图纸上标明的面积不同于预算书，应要求其就面积差异取得一致。而建筑面积一旦调整，审核人应及时检查机电专业预算相关数据，进行相应调整。

★ 其次，预算项归口明确，别漏计也别多计。

审图时要考量预算编制中不应计入和应计入而未计入的项。

不应计入的项，常因设计图纸所表述内容超过标段或承包合同范围，或是承包合同约定的工程量计算规则与常规的认识不同。因此在具体检查预算前应仔细阅读承包合同及工程量计算规则，确保预算内容与承包合同所述工作内容与计算规则一致。

常见的多计项包括：已约定须含在钢筋单价中的基础大底板之架立筋；已约定须含在土方开挖单价中的1m3内的砼块料，若采用定额的则含在制作损耗内，采用综合单价的则含在单价或措施费用内；墙地面内粉刷、洗手间防水层等（土建总包与二次装修分包工作界面）；电气排管排线、开关插座、空调风口、冷热给水排管、弱电排管排线等（机电与二次装修分包工作界面）；穿管、预埋件、设备基础（土建总包与机电分包配合界面）；预埋件（土建总包与幕墙分包的配合界面）。

而常见的漏计项包括：施工措施费，人防设施，幕墙之擦窗机，大楼泛光照明，大跨度钢结构，室内二次精装修，景观绿化和艺术摆设，游泳池滤水设备，酒店及酒店式公寓的厨房、洗衣、设备和电子插卡锁，远程会议系统和特殊音响处理的弱电，总体土方回填，标识系统，机械式停车装置，地下车库、大型商场、自动扶梯处的防火卷帘门等。

★ 再次，工程量与价格复核，过程中动态比较。

以工程量为例，有4种方法可同步交叉复核。

一是利用统计数据经验，对主要工程量每平米含量先进行一次初步的核准，确定其是否在合理区间内；

二是利用统筹法，审核平面和垂直面相关数据的合理性、正确性。平面包括建筑面积与楼板、装饰面层、天棚、吊平顶，垂直面包括外立面与其饰面、窗、阳台门、幕墙、外脚手等；

三是逐层或选择典型楼层如地库、裙房、标准层、屋面层等，复核柱、梁、楼板、剪刀墙的砼、钢筋建面含量；

四是抽查、测量典型柱网结构砼含量和钢筋含量。

如中海苏州某项目地下停车库净高考虑合理安排设备管线与结构梁、板、柱关系，尽量降低层高以节省造价；半地下车库和全地下车库顶板采用井字梁结构，注意尽量减少车库的高度，满足使用要求即可。

绿地的规划阶段成本控制囊括的范围有：开发时序、停车指标、公建配套、交通组织、场地竖向、综合管线、小区景观、建筑高度、样板区等。下面以开发时序、停车指标、公建配套、场地竖向、样板区为例。

★ 第一，开发时序。

以绿地苏南某项目为例，其开发时序考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、 交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等。

比如该项目中（如下图），考虑到首期资金和首期速度，先开发1期B区位置中等板块，待开发2期C区抬高价格，最后开3期A区位置最差。与此同时，样板区无地库周期短，1期小高层区周期短、规模较小打造形象。

考虑到开工规模，招标约10万㎡，标段约5~6万㎡，标段清晰，避免交叉；在土方上挖填结合，如下图，B1地块小高层规模9.7万㎡，B2地块的别墅规模4.7万㎡，与招标、施工标段规模匹配。理想的土方平衡是，小高层地块挖土，抬高别墅区场地。

考虑首期到位，设备、管网、用房、及智能化等进行分期和提前投入。

在交付时序上，避免重复、交叉投入。

在土地价值利用上，成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出专业建议。

在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响而价值有所不同，这是客户所关注的，因而在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品有利于获取更高的盈利能力。

★ 第二，停车指标。

在土地利用上，在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下与地面停车位是此消彼涨的关系，而前者建造成本远高于后者，因此合理安排地面停车，可大幅的节约成本。一方面，地面露天车位应最大化，另一方面，地面停车应按照最大边线的原则来布置。

在停车方式上，一方面车位平面布置应最优化，即限定面积内停放量最大；另一方面，车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位。具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

在停车位体形控制上，降低停车位高度，减少单个车位面积。

在车库设置上，集中设置地下室可节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。一方面车库宜集中设置，减少建造成本；另一方面，机械车位及地下车库进行高度预留。

绿地的地下车库面积与地上建筑面积之比控制在20%~25%，在机动车停车上减少边角场地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停车上没有地下配比，尽量地面解决。

★ 第三，公建配套。

一是控制配套面积。

对于同一项目而言，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价差之千万。而这些成本都要由可销售产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。面积满足土地规划要求即可，提升附加值而多建面积需要注意避免政策风险，合理确定商业面积。

可优化的面积包括会所、学校、物业用房、架空层等。

二是优化商业面积和布局。

建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来其建造成本的差异。因此要控制商业面积，优化商业布局。

组团大堂的形式与规模以绿地常州项目为例，如下图，左为一期B区组团大堂，右为三期A区组团大堂：

★ 第四，场地竖向。在于最优化土方量控制。

一是要按原有地势排布产品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，使动土量最小。

二是场内土方平衡。尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量

三是规划场地标高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，尽可能减少挡土墙、护壁等，根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。

四是关注排水坡度和水泵站。大量填土地块，考虑降低排水坡度减少填土量，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选。

★ 第五，样板区。在于适当的售楼处规模、样板区规模。

以绿地某项目为例：

售楼处投入成本：6000+4000元/㎡，维护人员有8~10人；

样板区投入成本：景观成本为800~1000元/㎡，维护人员有4~6人，维护成本为4.0~5.0万元/人/年。

售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡，减少200㎡装修成本提高2000元/㎡。

同理，与样板房同样要合理布局的是：

一是临时设施的排布，避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设；二是道路设置上，尽量安排永久道路与临时道路的综合使用。