地产成本视角下的成本优化操作!

（图片来源百度搜索）

根据上表我们发现浅层地基土的发挥率是其中要点； 相比较于常规的勘察手段，原位试验在探测地层分布、测定岩土特性、确定浅层土地基承载力方面有突出的优势。

说了这么多平板载荷试验的优点，当然平板载荷试验也存在一定的缺点：

1.费用较高，以青岛地区为例，承压板试验要求每500平米布置1个试验点位且不得少于3个点，每个点位的收费在5000元左右（也有按照加载量收费）。

2.由于试验要在试坑中做，遇到密集建筑群，往往要提前大开挖基坑，而试验后距离出图施工尚有一定的间歇期，也就延长了地基土曝晒的时间，遇到降水频率高的情况会对地基承载力产生一定影响。

3.试验操作复杂，与常规勘探相比，平板载荷试验需要用的大型机械。

因此，实际运用中，对天然地基采用平板载荷试验，还要以地区经验的积累为依据，结合岩土勘探资料和以往的设计、施工经验，综合确定拟建场地的天然地基承载力，才能既避免设计浪费又保证地基强度有一定的安全储备。

根据建设节点试桩一般分为设计试桩、施工前试桩和施工后试桩，根据试验位置又分为场内试桩和场外试桩。此处我们特指设计试桩。

桩基础设计中，一般是根据勘察报告及地区经验，选定桩型和单桩竖向承载力特征值。

地产行业最低价中标、高周转模式下，极易造成勘察单位选择不当、勘察周期较短等问题，从而导致因勘察报告过于保守造成桩基设计不经济；由于建设项目的唯一性，过度的依靠地区经验又容易造成桩基设计不合理，重则埋下安全隐患。

 因此，设计试桩的目的之一就是进一步确定所选桩型的施工可行性。往往大规模桩基进场后，再发现桩型选择不合理或单桩设计承载力不足，就会造成返工。第二个目的则是根据单桩竖向载荷试验的结果修正单桩竖向承载力特征值，以修正勘察报告偏于保守的情况，优化桩基数量。

大家都知道，桩基础是指竖向荷载完全由基桩承担，通过桩侧摩擦阻力和桩端阻力传递到深层土体。

剪力墙布墙率，顾名思义即标准层剪力墙投影面积与结构面积的比值。作为最早推广布墙率限额设计的地产商之一 —— 中海地产这样定义：

1.布墙率是指住宅塔楼底部加强区以上第一个标准层剪力墙投影面积之和与本层结构面积的比值。此处结构面积计算规则如下：

2.布墙率限额控制指标表中，一般指高宽比不大于 7 的情况。

3.布墙率限额控制指标表中，一般指体形系数不大于下表数值的情况。

      中海地产青岛公司结构限额指标摘录如下：

（以上图片摘自百度文库2013版《中海地产结构限额控制》）

 那么在具体的工作中，作为成本人员该怎样把控布墙率并推动优化呢？

普遍应用的思路是借鉴剪力墙轴压比公式反推布墙率理论计算公式，从而粗略统计布墙率的理论值以及分析影响因素。

混凝土墙/柱的轴压比公式

根据JGJ3-2010《高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.13剪力墙轴压力设计值N指重力荷载代表值作用下墙肢承受的轴压力设计值、4.3.6计算抗震作用时，建筑结构的重力荷载代表值应取永久荷载标准值和可变荷载组合值之和。

由于剪力墙的轴压力设计值不需要考虑地震组合（与混凝土柱不同），根据GB50011-2010《建筑抗震设计规范》5.4.1条和JGJ3-2010《高层建筑混凝土结构技术规程》5.6.4条，重力荷载起控制作用时风荷载效应为零，抗震设计状况下上面的公式简化如下：

      由布墙率公式可以看到，在轴压比一定的情况下，

    1.布墙率与建筑高度和地上荷载成正比

    保持合理的建筑高度，降低地上荷载，可以控制成本，毋庸置疑。

    2.布墙率与混凝土轴心抗压强度设计值fc成反比

    提高砼强度等级，也可以有效地降低布墙率

    因此较常规的控制布墙率的方法就是提高剪力墙砼的强度，以此来达到降低剪力墙配筋数量的目的，我们试着推论一下混凝土强度等级对布墙率的影响比例，如下表：

理论上，C45之前每提高一个等级，布墙率平均降低15%；C45之后每提高一个等级，布墙率平均降低9%；C60之后混凝土轴心抗压强度设计值对布墙率的影响越来越低。

【案例】 青岛某项目为例（该项目已经根据布墙率优化过）

该项目为剪力墙结构，标准层建面390平米；标准层钢筋18.55吨、混凝土166方；标准层剪力墙截面积17.6平米、剪力墙钢筋2.82吨、剪力墙砼10.5方、剪力墙砼标号C45.

 1.当我们将剪力墙标号提高至C50时，剪力墙钢筋降低约250公斤

2.以砼C50与C45差价20元/立方、钢筋施工费用6元/公斤计算，约降低成本1300元，占标准层造价0.3%左右。

当然，以上的推论只是理论值，混凝土构件的轴心抗压强度设计值fc对布墙率的影响也非简单的线性关系；实际的运用中，除了对地上建筑荷载的估值要进行仔细计算外，由于混凝土强度等级的提高，对应构件的体积配箍率也会增大，剪力墙约束(构造)边缘柱的箍筋的数量也会增大；而且如果剪力墙砼等级过高、与相邻构件砼等级差别较大的话，极易导致浇筑的混凝土构件不匀质、梁板容易翘曲变形，无形之中增加了施工难度。

因此，在剪力墙优化时一定要注意多方案比选，多维度的进行成本比较，而不是一昧地提高构件砼强度等级。

由于建筑部品和建筑做法标准化，通常在建筑做法上可以挖掘的成本微乎其微；然而室内的分户墙和分隔采暖与非采暖空间隔墙需要参与节能静态判定，区域性较强，往往很难做到标准化；而且高周转下设计出图周期较短，往往在进行节能直接判定时，都是直接套用经验做法，只要满足要求即可，很少会进行方案比选。因此室外分户墙的保温做法往往有很大潜力可挖。下面来看一下案例

【案 例】青岛某住宅项目A

原设计楼梯间内墙面的建筑做法

原设计标准层图纸

      项目A中，楼梯间既独立（不与室内采暖空间相邻）且封闭（有门、窗封闭），设计的楼梯间内墙面建筑做法中给出了“15厚水泥砂浆+20厚玻化微珠保温砂浆+5厚抹面胶浆”的组合。该住宅单体的节能报告中外墙构造的各层材料组合仅为“5厚抹面层+90厚岩棉板+20厚水泥砂浆+200厚钢筋混凝土/加气砼砌块墙体+20厚水泥砂浆”，即楼梯间的内墙面做法只需要设计为20厚水泥砂浆即可满足节能要求。根据以上分析我们提出了优化方案， 经测算优化成本80余万元。 （该项目共计13栋11层单体楼、42个单元）

【案 例】青岛某住宅项目B

原设计分户墙、分隔采暖与非采暖空间隔墙墙面做法

项目B中，我们将分户墙两侧保温砂浆厚度调整为15厚、将分隔采暖与非采暖空间隔墙-采暖空间一侧的墙面做法直接修改为15厚1:3水泥砂浆，并重新计算分户墙和隔墙传热系数，结果如下：

 分户墙传热系数计算

分隔采暖与非采暖空间隔墙传热系数计算：

计算说明：

建筑材料的导热系数、修正系数、蓄热系数取自DB 37/5026-2014山东省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》附录J和GB 50176-2016中华人民共和国国家标准《民用建筑热工设计规范》附录B

热阻值=材料厚度/(导热系数*修正系数)

 热惰性指标=蓄热系数*热阻值

室内墙体的传热系数=1/(室内换热系数+材料总热阻+室内换热系数) 

室内换热系数常取值0.11

根据上表的计算结果可以看到，墙体的传热系数均满足要求；由于分户墙和分隔采暖与非采暖空间隔墙节能计算只需要静态判定满足要求即可，不需要热工权衡判断，因此以上优化做法可行。

结语：

提到设计优化，由于专业依赖度较高，往往让很多同行望而却步。因此很多同行也仅仅停留在减配、降配的认知上。本文目的是希望整理一些易懂、易算的指标/思路，帮助同行更好的去实践；当然这篇文章仅是抛转引玉，也希望更多的同行可以共同交流、分享。