房地产成本的构成及设计管控关注点

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房地产成本中与设计相关的成本

1.1 房地产成本的基本构成

① 土地获取成本：

主要包含：土地获取成本、拆迁补偿成本、契税、其他获取土地的成本；

② 前期工程费：

主要包含：勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平、临时设施费；

③ 建筑安装工程费：

主要包含：主体建筑及安装工程费；

④ 红线内配套费用：

主要包含：水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程、其他红线内配套费用。

⑤ 土地开发费用：

主要包含：管理费、销售费用、财务费用等；

注：每家地产的成本归口并不一样，但是所含科目基本一致。

1.2 房地产成本的基本构成中与设计相关的关键词

① 设计费：

规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等设计相关费用。

② 建安成本：

土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、户内精装修费用。

③ 景观成本：

绿化工程、建筑小品、道路大门工程、围墙工程、室外照明工程等。

④ 其他成本：配套

不可售的配套成本：如物业用房、垃圾站、人防车库、设备用房等。

上述成本均与地产设计息息相关，是成本测算中无法忽略的，均需要地产设计部重点关注。

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与设计相关的成本，如何控？

限额和适配

2.1 设计费的成本控制-设计费限额

绝大部分的设计费透明，了解设计费的基本构成和费用，对于拿地成本测算和后续成本控制有力，而且标杆房企基本都对设计费进行限额。

2.2 建安成本的成本控制-设计限额、成本适配、成本不均衡投入

2.2.1 设计限额： 如果做不到面面俱到，不妨重点发力

根据华润地产《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》：

按高层统计，九项指标基本上锁定建安成本的60%左右！

九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平，整体建安成本将下降245元/m2，节约成本8.75%（建安单方按2800元/m2计算）。

以10w平项目量级，根据标杆企业及案例的统计，千万级及百万级成本需重点进行管控，需限额：

2.2.2 成本适配及不均衡投入策略

成本适配即与项目定位匹配（客群匹配、售价匹配、竞品匹配、利润匹配）

成本不均衡投入：严控结构性成本、关注功能性成本、重点投入敏感性成本。

成本管控，省钱并不是目的，赚钱才是目的。如何让花出去的每一分钱客户都看得到，而且愿意买单，就是成本管控的核心。

2.3 景观成本控制-符合定位、成本适配、竞品对标、不均衡投入策略

2.4 控制配套面积-可售比

金科地产： 可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

金科地产要求可售比不满足集团要求时，需要进行多方案比选满足货值最大化，或者与竞品项目进行对比后确定可售比，否则计入成本考核。

世贸集团： 住宅可售比=住宅可售面积/（住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库）*100%，车位不论可不可售均不计算可售面积。

绿地集团： 可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。

从上述三家地产对于可售比的控制来看，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：
① 降低地下面积；② 提高地上可售面积；③ 避免无效的赠送。

2.4.1降低地下面积；

① 控制单车位面积：地下车库投入巨大、收益较小，一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%，建安成本占比却高达25%~35%；大量的成本占压，不利于开发商的资金周转，尤其是高周转企业更是被地库成本所累，另外，车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比，所以控制车库面积成为开发商的共识。

② 提高地上车位数量：最大化的提高地上车位数量占比（满足当地规划要求最高限制）被认为是降低地下车库成本的有效手段，只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求，小区内设置规划车位的数量越来越少，笔者依然认为在满足项目定位的前提下，最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。

③ 降低塔楼地下面积：

塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方，表现在：其一，建安成本较大、销售价格较少，产出比低；其二，地下空间公摊大，销售压力大，属于资金占用较大的大宗资产，尤其是在三四线城市。
针对上诉情况，有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用，提高可售比。

2.4.1 提高地上可售面积/避免无效赠送

① 控制地上配套面积

地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定，除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积，否则很难降低政府配套用房面积。所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准，并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。

② 减少架空层等使用：

架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透，减少小区压抑感，另一方面可以打造成交流互动空间，增加销售卖点，但是需要重视的两点是，架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失，另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”，都是一大疑问。所以刚需项目在使用架空层上，要慎重。

③ 控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送合理控制赠送面积的比例，尽量避免以下现象：平面中比例过高的赠送面积；采用改造外立面的手法进行偷面积设计；大面积的内部改造，特别是大面积的补板；大面积无功能性的架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送；

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投拓阶段的设计关注点

设计关注点1：当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

上述要求均对方案的排布及成本增量有显著影响，明确上述风险对成本测算的准确性至关重要。

所以拿地阶段的风险管控极其重要，对成本的影响以千万来记取，打通各个部门的权责，让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要，为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》，让各个部门都参与到前期的风险排查中，强化风险梳理的责任和权利。

设计关注点2：排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质，预估成本费用。

地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。

设计关注点3： 前期定 位准确、售价预估合理，产品排布货值/利润最大化

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方案阶段的设计关注点

方案设计阶段决定了项目成本的70%以上，成本控制的效果明显，阻力小，应强化方案阶段的成本 管控！！

设计关注点1：地勘前置，指导方案设计

方案阶段，勘察介入摸排地下情况，指导方案设计概念方案设计基本完成后，建筑总图单体定位基本确定，此时勘察需进场完成初步勘察报告，提供场地的地质条件及分布、抗浮水位、不良地质、桩基参数等等。

设计关注点2：基础/桩基选型

根据初勘资料组织桩基选型方案比选，一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩（逐渐受限制）→灌注桩；控制基础埋深，高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。