外窗的成本控制法则：限额！

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外窗工程的重要性

【重要性一】：门窗建安成本占比居高不下，随着节能标准提升水涨船高

【案例1】 : 山东省某项目，2016年开工，地上32层，层高3米，地下1层，层高4.5米，剪力墙结构，总建筑面积32390m2，毛坯交付（公区简装）。 建安成本为2009m2，其中门窗工程成本为170元/m2，占到建安成本的9%左右。

门窗工程占比

门窗工程中，外窗成本约105元/m2（窗积比为17.3%），单元门成本2.3元/m2，户门成本24元/m2，防火门成本35.45元/m2，储藏室门成本3.43元/m2，各项占比如下：

外窗成本在门窗成本中占比最高

外窗成本占比较高，开发商无法忽视，必须严控成本。

【重要性二】：门窗工程的投诉居高不下，门窗的“坑必须严控

资料 来源网络

【案例2】 ：

相邻两户入户门同时开启将发生碰撞，造成出入不便和安全隐患

【重要性三】门窗设计专业性高，涉及日照、防火、节能、功能使用等，复杂性决定了开发商顾此失彼的现象很严重。

飘窗转角一侧外窗面无法清洁

设计未考虑 后续使用

卫生间窗洞较大、与下梁距离过小而无法满足开通风孔，且业主装修时如需； 要吊顶则会挡住该窗户部分面积，影响采光、通风等使用功能，且不美观

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外窗工程常见的限额

① 根据开发商不同的产品系列，分级分档进行外窗的成本控制

    各家开发商的限额频率：●●●●●

不同的产品系列配置不同的外窗配置，这是绝大部分开发商在成本控制的“总控”要求，也是成本不均衡策略的重要体现， 明确项目的定位对外窗的成本控制极其重要，也是一个“纲领性”文件，所以根据产品线制定不同的适配标准，是成本控制最基础的内容。

（常见的开发商限额表）

② 根据不同的产品系列，区分型材材质；

    各家开发商的限额频率：●●●●●；

基于开发商不同的产品系列，明确每个产品系列所使用的材质和系列，是开发商进行成本控制最常应用的做法，因为通过材料的降配最为有效，也最为容易执行。

（常见的开发商 限额表）

比如刚需盘首先选用塑钢型材，改善盘使用铝合金型材，豪宅采用系统窗；

图片来源：地产成本圈，《 铝合金门窗（2.0版）│门窗工程系统性总结（一） 》

③ 进行战略采购，设置采购价格；

    各家开发商的限额频率：●●●●；

门窗产品也属于 工业化产品，价格基本透明，各家开发商基于长年形成的供方战略库，实行“量大从优”的采购模式，这一点在门窗的成本控制上体现的淋漓尽致，也是属于绝大部分开发商实行的门窗成本控制策略之一。

（常见的开发商 限额表）

④ 约束五金价格以及门窗开启形式；

    各家开发商的限额频率：●●●●；

外窗成本中，三大成本占比较高的分项中，其中一项便是五金件价格，影响五金价格的主要因素便是：品牌档次和开启方式，绝大部分开发商对门窗档次和开启方式都会进行分级分档的进行管控。

（常见的开发商 限额表1）

开启方式不同主要导致开启五金件不同，五金件价差造成整窗单价不一致。同时，开启扇数量也是主要因素。

黄赢现 《门窗全生命周期设计策略及综合分析》

⑤ 其他限额措施还有：控制型材壁厚 、外窗尺寸大小、型材面层喷涂形式、窗地比限制、型材含量等；

    各家开发商的限额频率：●●；

控制门窗洞口尺寸：黄赢现《门窗全生命周期设计策略及综合分析》

控制门窗扇尺寸：黄赢现《门窗全生命周期设计策略及综合分析》

控制型材含量

图片来源：地产成本圈，《 铝合金门窗（2.0版）│门窗工程系统性总结（一） 》

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小结

门窗工程的客户敏感性和成本敏感性，让开发商更加的重视，一方面开发商通过短平快的“限额”进行快速有效的成本控制，一方面开发商通过更加精细化的设计和成本适配，让门窗更加溢价，无论如何，我们都应该重视外窗的设计，毕竟它是一个极其专业的工程，远非想象的那么简单。