测算复盘！我是如何抓住细节，帮助甲方控制成本的，你也可以参考！

国家助力新产业，沧海桑田换新颜

笔者此次测算的项目是某地市政府重点建设的装备产业园区。产业区目前已成功吸引了一批行业龙头企业落地。建设单位虽然是该产业区最早、最深度进入地产开发的公司，但由于该公司跨行业、跨领域进入地产开发，整体经验不足，没有形成像万科、龙湖等企业成熟的地产开发体系；设计单位是本地老牌设计单位，深耕住宅设计领域多年，与建设单位合作尚属首次。

建设项目包含有建面约120-150㎡叠加别墅，建面约95-115㎡小高层，是建设单位扎根本地，打造品牌的力捧之作。该建设项目所在区域已在市政府的大力建设下，区域规划基本完成，快速道路交通网也已建成，周边地段繁华，拥有便捷的生活配套设施，楼盘售价均价在15000-25000元/㎡。

由于该地区是市政府着力打造的产业新起点，新型产业集群会得到大规模发展，高新技术人才已逐步向该地靠拢， 建设单位将所建楼盘产品定位为“豪华五星级”，根据集团成本规章将目标成本定位为550元/㎡，远超一般住宅小区300-400元/㎡的景观价格定位。

成本优化靠数据，事半功倍省金钱

1、人要靠衣裳，房要靠绿装

在建设项目的扩初阶段，通过设计单位提供的第一版测算图纸（2022年1月版）发现，乔木、灌木、草地的价格比约为14: 5: 1，胸径20cｍ以上的大乔木占绿植总价的21.21％，符合一般建设工程项目绿植部分的指标分布。由于建设项目品牌定位较高，绿植部分设计有特大乔木35棵（胸径均为27cm以上），苗木种类超出当地信息指导价范畴且市场询价难、购买难，属于一木一价。

笔者建议建设单位更换低一级规格的苗木进入设计图纸以降低成本，但由于该建设项目为建设单位扎根市场的首作，建设单位愿意承担此部分带来的成本价格风险以换取顾客购买意愿，且景观园林合同为固定总价合同，询价难、购买难的风险将会转移到施工单位，此部分不做调整。在本月设计单位提供的施工图测算中（2022年4月版），绿植部分仅调整部分苗木的布局和面积占比，价格差异忽略不计，此部分通过目标成本测算。

在园建部分，通过对分部分项工程总价占比分析发现，户外设施、大区铺装（含人行车行道路）、围墙、汽车坡道、景墙造价占比较高，造价占比分别为6.38%、34.87%、20.53%、14.61%、7.22%。

2、价格平时攒，有备又无患

在建设项目定位较高端和建设仅提供游乐设施效果图的前提下，通过市场询价及公司内部材料库比价两种方式，笔者选取南京某别墅区进口户外设施（吧台、游乐设施等）价格计入测算，故造价占比较高。

由于当前疫情严重、国外产品运输耗时长，笔者提出是否可以 采用“常见工程材料+定制化样式“的方式来降低成本和保持原有户外设施效果，同时提升顾客购买意愿 。在与建设单位营销口、成本口和设计单位沟通后，大家一致认定该想法可行。本月施工图测算中通过对设计单位提供的定制化游乐设施进行测算后发现降低成本显著， 建造成本从64.36万/项降低至15.24万元/项。

3、安全记心间，想法大胆谈

该特色铺装种类较多，扩初阶段大区铺装整体采用“30厚陶瓷仿石砖+ 30厚1：3干硬性水泥砂浆+100厚C20混凝土+100厚碎石找平层+素土夯实”的建筑做法，无任何水泥砖材料选用，小品景观等有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，材料等级较高，从扩初测算数据发现，大区铺装价格为383.05元/㎡，铺装总面积（大区石材铺装+各类小品铺装）已超过整体景观面积的30%，在扩初测算造价占比较大。

笔者建议在保证建筑安全和结构安全的前提下， 减少大区铺装面积，且铺装仿石材采用20厚规格、在用户不敏感区域的小品表面铺装原防腐木改为塑木、水景池铺装由原30厚黑金沙花岗岩改为20厚（原水景区域设置有围护结构防止小孩误入水景池）等做法 。经建设单位同意，设计单位验证建筑和结构合理性、安全性后，同意笔者建议，优化后 人行区域铺装单方造价为174元/㎡，车型区域单方造价为228元/㎡，达到优化效果。

该项目直线距离至海边车程10分钟，土质较差，围墙全长745米，通体采用“条形基础+砌体矮墙（埋入地下1.2米）+镀锌钢管栅栏+石材铺装“的建筑和结构形式，扩初测算中围墙每米造价竟达2764.3元/m，远超出一般围墙造价，为降低围墙造价成本，笔者 建议围墙采取“柱下独立基础+地圈梁+镀锌钢管栅栏+真石漆”的方式 ，经建设单位同意、设计单位验证建筑和结构合理性、安全性后，同意笔者建议， 优化后围墙造价为1960.85元/m。

4、规范与实践，二者相辅间

根据建筑面积计算规范，带有顶盖的汽车坡道会计入建筑面积后，在一定程度上会增加建设单位的财务成本，且汽车坡道设计有玻璃顶盖，工艺和玻璃幕墙类似，笔者建议将此部分成本和施工界面一并划入目标成本富裕的幕墙范畴。再如，原扩初设计图纸中，楼层周边给排水采用“砖砌导水槽+集水井”方式排水，此项造价约94万，在景观工程中安装工程中的占比较大，笔者通过查阅公司案例库发现， 与建设单位同行政区域内有采用草地排水的成功案例 ，于是向建设单位建议更改设计方式减少造价降低成本，设计单位验证建筑和结构合理性、安全性后，在满足草地排水条件的区域改变原有设计， 此项措施降低成本38万元。

在经过长达半个月的反复沟通和方案比选后（其实2020年1月已经介入测算工作），通过各方的努力，成功的将单方降低到544元/㎡。 因本项目属在建项目，在此不方便透露施工图测算的相关指标数据和数据对比表。

单打独斗不是王，齐心协力创辉煌

园林景观具有多专业综合性，一般会涉及土建（包括土方)、给排水、绿化工程、维修等多种专业，实属“麻雀虽小，五脏俱全”。景观成本的控制并不代表单纯的减少投资、降低配置和缩水建设，反而是对设计和施工有更高要求。所以，应当 在保证质量的基础上，设置合理的绿化比例，布置实用的园林小品，避免华而不实；通过精心设计的细节，成熟实用的施工方法来控制成本，建设出更合理更自然的园林景观。

成本控制也从来不是建设项目某一责任方的单纯工作，它需要各责任方集思广益出谋划策，工程造价咨询单位在建设过程中要始终抓住机会发挥自己的特长、展示自己的亮点，不做算量农民工。

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