建筑企业如何开展城市更新业务？

城市更新业务现状及未来趋势

第一，国家层面政策推动，城市更新上升为国家战略。 我国的城市更新概念起始于20世纪70年代，期间经历了大规模的棚户区改造时期，累计“出棚进楼”居民已达到8000万以上，随着棚改业务的大幅缩减，自2019年起，城市更新进入了新的阶段，中央经济工作会议首次重点提出“城市更新”这一概念，次年住建部发表《实施城市更新行动》， 文章内容中进一步明确了城市更新的意义、目标、任务等，将城市更新融合经济、社会、文化、生态等多方面意涵。 2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出，“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。”“防止大拆大建，鼓励推动由‘开发方式’向‘经营模式’转变，以长期运营收入平衡改造投入”，城市更新的要求和目标也更加多样化。

第二，存量时代启幕，未来市场体量可观。 增量时代转为存量时代已成为共识，根据测算，截止目前，中国房地产总市值约为496万亿，按照2%的城市更新转化率估算，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场，在此市场需求下，城市更新已作为后地产时代重要的业务发展新赛道。

第三，城市更新常态化，是城市转型高质量发展必由之路。 未来受限于土地资源及城市体量的发展因素，借助城市更新的模式，关注城市的有机更新及可持续发展，实现绿色城市、宜居城市、智慧城市的新型城市建设目标。

基于对于未来城市建设新的发展需求，随着需求导入的逐渐增加，在国家政策的推动促进下，城市更新或将成为未来行业新业务发展的重要赛道之一。

建筑企业开展城市更新业务的关键举措

▌ 1. 结合自身和城市更新业务特点，合理选择赛道布局

城市更新业务具有较强的区域属性，不同区域处于不同的发展阶段。我国的城市更新由一线沿海地区探索先行，以粤港澳大湾区、长三角地区为主，以深圳、广州、上海城市政策出台为带动，深圳、广州的政策体系已趋于完善，北京、天津、武汉、无锡、成都等地陆续开启城市更新各项准备工作。其中， 粤港澳大湾区大多是采取市场化模式开展城市更新业务， 因发展较早、成熟度较高、市场化竞争激烈，已形成一定的市场格局；长三角区域（上海、武汉、杭州等地），多数采取半市场化模式，政府起到重要作用；京津冀区域和西南区域，目前主要以政府为主导，鼓励社会资本参与。

关于城市更新的重点业务领域，从《2022年政府工作报告》中对于城市更新领域的工作部署来看，主要为以下五个方向： 一是旧改， 近三年（2019年-2021年），全国新开工老旧小区近11.5万个，“十四五”期间预计还有约10万个老旧小区改造升级计划； 二是市政建设更新改造， 包括城镇燃气设施等更新改造，城市海绵系统改造等基础建设工程； 三是历史文化区改造， 上海、重庆在工作报告中明确提到，“推进外滩历史文化风貌区城市更新和功能提升”，“推进大田湾-文化宫-大礼堂等历史文化风貌街区保护修缮”； 四是绿色化、生态化改造， 借助城市更新实现双碳减排的目标； 五是数字城市、智能城市改造， 打造智慧社区，升级数字化、智能化城市功能。

城市更新业务类型方面，以留改拆，综合整治与拆除重建，全面改造和微改造为主。以连片开发，修补、有机更新为主流，减少拆除大改造的更新方式。更新对象主要为老旧住宅区、商业、厂房、历史街区和历史建筑，主打城市功能性和城市风貌的提升。

随着城市更新业务的不断发展，其内核逐渐发展为覆盖合理规划、人文、精神、产业、科研、智造的城市服务系统的打造与升级，建筑企业在寻找机会发力时，值得关注城市更新业务的区域性特点，关注动态政策变化，合理布局区域拓展，结合自身业务经验优势和城市更新业务的重点领域，合理选择赛道发力。

▌ 2. 全面提升综合能力，助力城市更新业务的发展

现阶段城市更新的业务主要为房建和基建两大类，随着棚改退潮及“去地产化”的政策出台，不再倡导大拆大建，存量片区功能提升与改造成为新的业务发展趋势。近5年来城市更新基建投资占比全部基建投资的10%左右，城市更新中基建部分的需求稳定。城市更新不再是过去单一的推倒重建的模式，更多的是城市系统的综合提升与运营，在巨大市场需求下，城市更新不再是房地产开发企业的专属业务，众多微改造和基建业务，也将为建筑企业迎来新的发展机遇。

（1）夯实财务基础，提升投融资能力

城市更新业务普遍以EPC、F+EPC、PPP的模式进行，一般情况下，城市更新项目的资本金需求在总投资的20%-25%左右，城市更新相比于城市建设业务，更加鼓励社会资本进入，地方政府鼓励金融支持城市更新，诸如政策性和商业银行贷款、城市更新专项债券、城市更新基金、REITs等。 其中城市更新基金或成为主流，为解决城市更新项目开发周期长、解决资金来源和重资产模式运行的问题。 2021年6月，上海市联合多家央企，成立800亿城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，之后，天津、无锡多地也相继发起成立基金用以支持城市更新业务。未来在政策层面的支持下，城市更新项目获得资金来源、加快实现资金平衡起到助力，但对于合作和承建的企业的财务基础、资金投入、融资能力依然有较高的要求。对于建筑企业未来发展此类业务，需夯实财务基础，提升投融资能力，加强承接城市更新业务的广泛度，提升风险承压能力。

（2）全链条专业及管理能力提升，优化项目管理水平

上文提到，城市更新项目普遍以EPC、F+EPC、PPP的模式进行，除了对于资金有一定的需求之外，也同时具有项目复杂度高且差异性大、对方案设计水平要求高、项目周期普遍较长且延期风险大的特点与挑战。采用EPC工程总承包的方式，有助于最大化整合资源、加强管理能力、满足项目需求，最大程度上应对和解决上述挑战。对于建筑施工企业，加强工程总承包能力，全链条能力提升，强化优势专业，补足弱势链条，优化城市更新项目管理水平，是应对城市更新业务开拓的重要手段。

第一，提升方案设计能力与技术创新能力。 城市更新项目复杂程度高且项目间差异性大，因其城市系统改造提升的目的，普遍对于方案设计水平要求高，因此施工企业需要重点关注提升方案设计的质量与能力，以应对城市更新业务的广泛开拓。同时，需要关注加强技术研发投入与技术创新能力提升，随着数字化技术的发展，引入BIM等新技术用于项目生产，以应对项目的复杂性，或将成为未来趋势。 新技术的应用有利于增强设计质量，加快项目推进，提高整体效率，保障设计方案的合理性、准确性、有效性，也能够更加全面保证城市更新项目改造与提升。 并且，需持续关注低碳节能、智能化改造等新兴领域的技术提升，为未来新兴城市改造升级提供技术支持保障。

第二，提升总价控制与项目管理能力。 城市更新项目存在一定的公益性质，大部分项目的利润率仍然偏低，对于建筑施工企业而言，依旧需要高危薄利的环境下打磨自身专业能力。通过招标、采购管理能力、资源整合能力提升，优化项目成本管控；借助良好的项目管理能力，项目过程中的风险管控能力，实现对于城市更新项目周期的有效控制，保障项目利润。

第三，提升管理人员综合能力，培养优秀的总承包项目团队。 行业内具有施工总承包管理能力人员属于较为稀缺人群，绝大多数先进企业的优秀管理人才是凭借公司自身力量逐步培养起来的，在行业的市场竞争中，优秀的项目管理团队起到关键作用。为了适应开展业务领域的需要，建筑施工企业需要关注各类综合型、复合型人才培养，以提高各类人才的综合管理能力，打造具有核心竞争力的项目管理团队，助力未来企业的业务开拓与创新。

综上，基于对于未来城市建设的新需求和新发展的预判下，城市更新或将成为未来新业务发展的赛道之一。 但是城市更新项目复杂度高且项目间差异性大、项目周期长、风险把控难度大、对于资金投入有一定要求、且存在一定的公益性质大部分项目的利润率偏低，对于建筑施工企业而言，依旧需要高危薄利的环境下打磨自身专业能力，资源整合能力，平衡相关方的权益主张，关注资金难平衡、政策变化、规划条件审批等风险，丰富经验积累，打造优质项目，建立长续经营理念。