#1 集中运维管理的必要：从“小而美”到“大而优”

审视今天的每一个行业，与20年前、甚至10年、5年前的理解都大不相同。一个个行业被颠覆，充分说明我们身处一个“流沙世界”，个人的有限经验很容易流变，行业的有限经验越来越容易失效。

时代带着巨大的不确定性，原因之一是“数量”的裂变。几何倍增长的“数量”轻松影响、改变、重构了质量，就如一对一的沟通衍变成网络开放性讨论后，无数点对点数据形成海量碰撞，单点问题会被井喷式的放大。

商业地产管理实操中面临同样的问题，一城一地一局一域，可以用“小而美”的运维管理模式提升质量，但是当万达商管这样，面对近400个在管项目，且每一个项目都是集大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等功能于一体的独立大型商圈时，其集团管控难度可想而知。

必须探索“大而优”路径，这正是各商业地产集团积极利用规模优势着力推进集中运维管理的原因。从这个意义上讲，“大而优”不是理想，而是头部企业的必须完成的课题。

#2 集中运维管理的探索：客户体验与底层运营

目前各大商业地产集团的集中运维管理有两个方向，一方面是致力于客户体验的多元化探索，另一方面则是深入建筑运营底层，利用数字化、智能化技术实现运营模式的优化，将可持续使命融入日常工作。运营模式优化大致包括以下三点：

降低人员、能源、设备设施维护费用，提升经济效益 ；

实现建筑本身与运营过程的节能、低碳、环保，增强环境效益 ；

提升使用者的安全、健康、舒适度与服务品质感，提升社会效益 。

关注行业，不难发现四代万达广场的升级过程，就是万达以集中运维管理探索升级的过程，我们不妨近距离观察第四代万达广场的样板万达龙岗，以更好了解其具体集中运维管理的探索过程。

作为万达多年实体商业科技创新成果的首个集大成者，龙岗万达广场引入了数字化“筑云”平台、数字化运营管理“慧云”平台等多个智慧系统，打造中国首家智慧商业中心。

万达数字化运维管理平台采用先进的数字孪生、人工智能、大数据分析技术，打通相关业务系统，实现了万达数字化运维管理能力的全面升级，引领了新时代智慧商业中心的数字化发展。

 

 

经济效益方面 ：万达数字化运维管理平台通过整合建筑多维度、多尺度信息模型和建筑感知数据，实现建筑物自身和智能化系统间的数据互联，以及全国万达广场的城市数据互通。管理人员通过数据分析，融合智慧化场景，在客流分析、应急联动、交通引导等应用中实现智能决策，以便捷、高效、安全的智慧化管理和服务极大提升了人效、减少了冗余费用。

环境效益方面 ：数字化运维管理平台将万达业务数据打通，在数字世界中建立完整的万达广场数字孪生体，依托计算机脑力，实现运维工作创新，落地实现实体万达广场运维的智能化管控，保障万达广场在 “保证运行品质”、“降低运行能耗”“挖掘数据价值”方面持续处于国际领先水平。

社会效益方面 ：数字化运维管理平台以标准化、定量化和智能化为设计目标，以BIM运维模型为基础，利用三维图形化引擎的轻量化处理与用户的多终端人机交互，解决业主方、租户、终端客户的多元需求，改善了现有建筑运营平台中能源消耗大、室内环境满意度低、信息分散的现状，实现了最终的管理目标的提升。

#3 集中运维管理的背后：无数“小而美”专业突破

“大而优”在某种意义上，是以无数个“小而美“的叠加实现量变， 万达数字化运维管理平台的成功也基于将复杂业务逻辑进行细致切割，进行各个层面的优化升级再度集成 。

数字化运维管理平台转变传统的复杂子系统集成使用，形成以机电运维数据为核心的工作场景逻辑，打造设备管理、安防管理、品质管理、能源管理、运营管理、综合管理、资产管理七大功能中心，操作更加贴近实际工作，运维管理效率显著提升 。而每个功能中心对应的使用场景，都实现了划时代的跨越。

 

场景一：设备管理

对暖通空调、给水排水、变配电、弱电的设备进行监测控制，完成设备运行管理工作。结合3D BIM技术，提供可交互的图形数据。通过三维模型，辅助理解建筑空间、位置信息。设备管理提供了直观、高效、快速发现报警设备功能，选中异常报警设备后，关联显示设备所属管网、设备影响空间、设备运行数据、设备全生命周期数据等信息，辅助工作人员快速决断，完成闭合管理。

 

场景二：安防管理：

对视频监控、门禁管理、防盗报警、电梯安全等安全监测系统发生的安全问题进行闭环管理。帮助现场管理工程师快速发现安全相关的异常问题，快速解决，保障广场的正常运营。

 

场景三：品质管理

对温度、CO2、CO、照明等环境参数进行实时监测调节，及对异常问题进行闭环管理。环境健康和设备设施相打通，智能判断环境异常区域关联设备。帮助工作人员快速的解决品质问题。

场景四：能源管理

能耗计量等数据查看及统计分析，方便管理人员实时掌握现场能源应用情况。

 

场景五：运营管理

对开闭店、客流统计、停车管理等经营类数据查看及统计分析。开闭店时系统自动对各系统进行自动检测，快速发现异常问题，快速解决，保证开闭店工作高质量完成。

 

场景六：综合管理

提供了用户管理、报告报表、模式管理、系统设置、日志等综合功能，提供了自主化配置的功能，可由专业人员预先设置完成，现场工作人员直接使用。例如空调系统运行，可由专业人员根据供冷季、过渡季、供热季设置运行日志，空调系统可根据设置原则自动运转。

 

场景七：远程监测：

通过网页端将广场日常运维所需的静态数据、运行数据、行为数据、文档资料进行矩阵式多维度查阅，实现一站式的高效使用。管理人员可远程实现对广场设备、安防、能源、品质和运营各项动静态数据的实时监测，方便易用，满足非现场运维管理人员随时了解广场运行状况。

 

通过网页端实现了基于数字孪生体的数字化管理说明书，满足管理人员对广场重要空间和设备设施资产现状的快速掌握，运维资产数据精准丰富，三维展现形式直观清晰，比传统方式制作周期短，节省大量人工制作成本并且方便后期更新维护。

 

#4 集中运维管理优势：“大而美”遍地开花

集中运维管理这种模式正在大体量、高执行、轻资产的集团地产集团中发挥巨大的优势，“大“也可以很美，而且可以遍地开花。

继9月龙岗万达数字运维管理平台后，到11月万达又有十一座万达广场开业，数字化运维管理平台复刻到广东、湖南、山东、安徽、河北、天津、海南、湖北、辽宁、上海、福建11个省市区，万达龙岗的优秀理念正在迅速推广到全国。

 

从万达数字运维管理平台的运营情况来， 集中运维管理的优势也值得称道：

优势一 ：可以代表业主对建筑运维的社会、经济和环境效益统一管理， 在全局思维布署下，补位当下建筑运维效益管理角色的缺失 ；

优势二：便于建立公平、公正、公开的运维效益评价体系 ，引导运维建筑综合效益不断提升，维护运维工作有序竞争；

优势三 ：解放非专业的建筑运维人员管理精力，弥补单一项目的管理水平与专业能力短板，全面提升运维管理效果， 显著提升使用者的安全保障、环境舒适和服务体验 ；

优势四：推进行业专业化发展，形成行业尖精力量 。

#5 结语

在“碳达峰”和“碳中和”的发展要求下，商业地产领域正在发生狂澜突进式的变化。实现物联网、大数据技术在建筑运维场景中的深度应用，不断提高建筑运维服务水平，同时最大限度挖掘建筑运维发展潜力，这既是市场的呼声、使用者的要求，也是商业地产企业发展的必然选择。让我们期待数字化科技运维不断推进所带来的变化，一个更美的未来！