限额设计指标设定时需要关注的成本控制要素都有哪些？

1. 限额设计到底是什么？

限额设计是为保证项目成果的经济性，进行设计（含方案）阶段相关技术经济指标控制、目标成本测算、过程成本管控的上限值。成本限额按性质可分为造价限额和指标限额

成本限额途径可分两类：

首先是要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位来达到投资限额。如平米造价、总投资额。

其次是要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。

限额设计要遵循“二八定理”即项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理职能决定工程投资的20%。因此，在规划、方案阶段的设计优化和限额控制，设备系统工艺的确定和设备选型等时限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小

2. 成本限额设计实施流程

成本限额设计实施的流程可以参考下图，大家根据各自公司的管理架构进行灵活调整

1. 总平控制

1.1 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。

1.2 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。

1.3 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理

1.4 地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域>1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、 空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上需要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。

1.5 消防车道、登高场地或车行道尽可能在一跨地库柱网内。大树布置在柱点。当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

2. 建筑平面控制

2.1 防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加。

2.2 人防设计:防护面积过少造成单元增多，相邻单元未连接造成临空墙过长. 一框二门的人防门过多(部分可用临战封堵替代)，进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可) ，室外顶板下的人防面积过大(应尽量将人防做在建筑投影范围下) ，人防门型号不合理(钢门造价高,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)，人防功能不合理(如争取做部分物资库)，平战转换方案不合理,应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用. 室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.即利用局部夹层或管沟。

2.3 地下室层高及埋深过大(每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/㎡,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/㎡,故覆土原则上1200mm左右,大乔用局部堆土、树池处理)；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大—尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

2.4 建筑无障碍的范围过大(如无残疾人的宿舍,多层电梯公寓,工业建筑等不要做无障碍)。

2.5 弱电机房可合用的未合用.(如消防、监控、楼宇自动化可合用;电信与计算机房、综合布线合用;广播可与有线电视或消控中心合用; 专门的广播、扩 声及传译系统宜合并设置等)。

2.6 暗房间过多,导致人工采光及机械通风增多。

2.7 建筑平面功能不合理,导致二类高层按一类做(如重要科研楼均按一类,因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤,行政办公楼分开为好). 又如空调房间不集中,电井未布置在负荷中心位置。

2.8 自行车库尽量设置在架空层或半地下室, 在满足功能前提下控制自行车地下室量。

2.9 坡屋面内的空间未有效利用。

2.10 住宅跃层中的管井: 一般电,弱电井保留但电梯门,井检修门,及走道均可利用到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消,除非跃层有疏散要求. 另小型商业网点(<2F单元面积300㎡),半地下自行车库,设备夹层等可不通消防电梯。

2.11 当平面功能可变性较大时,可做可不做的墙体分隔尽量不做。

2.12 设备机房面积过大或设置在沿街面,商场靠小区的外墙开大窗或靠小区外墙设置多个出入口都是不合理的。.

2.13 多层住宅和低密度再改物业设置电梯时原则上做无机房电梯,可省下电梯机房的面积。

2.14 柱子的外凸与墙的关系一定要重视，在住宅中，要减少对厅墙、厨房卫生间、主卧的影响，可往管道井，凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠。

3. 立面材料及细部构造控制

3.1 要优先使用四新技术.另外立面材料不要过度追求高端材料,可尝试用人造材料适当替代(如用陶土板/复合保温薄型板材代天然花岗岩,玻化石人造石代大理石,GRC构件代替花岗岩的欧式线条窗套).立面细部应是底部、裙房丰富顶部适当简洁(如>80m高处的小细部效果不大) 。

3.2 室内人防顶板上覆土过厚.(>800mm应以架空板为主).地下车库坡道用框柱支撑代替砼墙支撑要经济。

3.3 平面应规整,住宅面宽进深适度. 若凹凸过多体型过于曲折或高层的错 层户型, 会导致结构成本增加. 不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加。

3.4 变形缝设置不合理如变形逢两侧无故做双墙是浪费的。

3.5 地下室或楼层上的管沟、井过多. 除入口区域外,地下车库可用建筑面层深度(100-150)做浅地沟代替结构地沟,尽量减少集水井及沟,具体布置有二: 沿车库边圈设置明沟及井,适用于狭长形平面;在车位区域间距不小于35-40m布置沟,适用于较方形平面。

3.6 建筑屋面内沿沟设置不合理,建议有中走道的可利用走道降低做天沟,天沟少意味水管线也少. <36㎡的小屋面可不做天沟直接做雨水口。

3.7 不合理的可踏面,导致栏杆整体高度提升,即不合理也浪费。

3.8 0.000下的楼梯处防火分隔不合理,如分割墙一直做到底板是无必要的。 楼梯的进深过大时可考虑做成四跑或三跑以减少楼梯建筑面积。

3.9 半地下防水设计方案不合理.(不使用空间半地下埋深浅时可自防水或做防潮处理)。

3.10 屋顶构造中,除公共厨房，浴室外一般可不做隔汽层.采用倒置式屋面构造.找坡材料尽量用水泥焦渣,膨胀珍珠岩砌块等轻型材料找坡,过大找坡应做结构找坡。

3.11 安全玻璃设置不合理。(如入口门在高度2.4米内是安全玻璃就可以, 中空玻璃有安全玻璃要求的往往仅一侧即可，所以设计要明确。)

3.12 外墙或内墙填充墙体选择不合理,如混凝土空心砌块或混凝土多孔砖,自重大保温差。

3.13 地下室外墙轮廓应尽量平直。

3.14 若上层核心筒采光做自然排烟,在地下室时有条件时可设置采光井,否则要设置竖井对地下室送风。

3.15 不必做防火门的楼梯间做了防火门,开敞楼梯做成楼梯间并加门,造成使用不便。

3.16 屋面与露台,阳台等无须保温或防水的楼面构造混为一体,均按屋面做增加费用. 保温材料尽可能为无极类材料。

3.17 当采用高速电梯(>2.5m/s)时,其底坑很深,不利于结构.允许时可整体将主楼区域抬高1-1.5m,另消防电梯集水井,不要做在井道坑底,应做在相邻井道内或附近地面下,井底比消防电梯井底低150即可。

3.18 墙身,女儿墙,腰线细部,可适当多用些砖砌,减少钢筋混凝土或混凝土的使用。

3.19 高层过分加大窗的开启面积对造价及节能均不好。

3.20 高层楼梯前室或合用前室可自燃排烟的(前室要注意开启窗洞面积>2-3㎡)做正压送风；走道、中庭或若干房间可自然排烟的做机械排烟均不合理。

3.21 吊顶构造: 许多商场超市,走道可采用金属搁栅取代金属板;或随桥架走向和灯具布置来做吊顶;这二种做法有利减低造价,尤其适合有较密管线的层高较大的空间。

3.22 不必设吊顶的部位设计吊顶---弱电机房除消防控制及计算机房外一般不做吊顶; 不必做粉刷的夹层或闷顶、吊顶内面做面层等。(如人防不允许顶抹灰)

3.23 一般的排气道,排烟道的底层,可不做竖井,有利空间利用。

3.24 外墙如为干挂构造，楼梯梯宽没必要撞墙，可按厚度减少200，类似结构构造要注意。

3.25 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比>加厚外墙砌体材料>外墙聚苯颗粒砂浆>外墙保温板>采用LOW-E玻璃。

3.26 若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。对中档项目，控制墙地面天然石材及大规格抛光砖的使用。对中档项目，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。

3.27 电梯轿门门扇的标准高2100,超过的每门增加1000元，故一般楼盘轿门及轿厢增高无必要。

1. 设计阶段

确定地基承载力数据，控制钻探布点的密度

1.1 周边地质资料收集、参考；深入了解现场地质情况，根据总平图单体平面位置重点勘察布点，指导勘察方案；

1.2 调研地质勘察技术方案，力争使最终的勘查结果与实际相符；

1.3 特别关注地基承载力数据确定 ，向勘察单位表达清晰的进行优化的观点；

1.4 钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20米，根据需要局部适当加密；

1.5 设计部对勘察结果进行把关；

1.6 钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型；

1.7 超高层须做场地安全性评估及柱下超前钻。

2. 招标采购阶段

2.1 在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分；

2.2 勘察方案基准上，总价包干；现场网格测量；措施项目包干；

2.3 详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；

2.4 区域战略采购，提高采购效率，降低成本；

2.5 投标方案经济性审核。

3. 工程施工阶段

3.1 需项目检查施工记录、施工是否与实际相符，当天记录当天完成，避免事后补签，另外尽量避免因我方原因（如施工许可证、政府部门验收等）造成施工单位窝工，向我司索赔；

3.2 现场异常土质情况收集，如暗浜、河道、地下水位、场地与市政道路高差等；协助设计口判断是否需要追加勘察；

3.3 监控各打孔深度，施工单位、监理、甲方工程师、现场成本确认；

3.4 进尺深度控制；

3.5 如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，需重点 上报；

3.6 项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。

1. 地下停车方式

1.1 中高档及以下档次项目：普通多层、洋房、别墅优先考虑地上停车，尽量不做或少做地下停车，若做地下停车，则优先考虑分户停车，不宜设置全拉通/集中式车库；

1.2 高层若受限于当地政策必须做地下停车，也应进行多方案比选取最优方案，尽量减少地下停车。

2. 地下室成本控制建议

具体地下室成本控制建议可参照下表

3. 地下室布置层数

能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；地下室层数越少越好、原则是地下室尽量布置在地下一层：

成本结论：A（最经济）＜D ＜ B ＜ C

多层人防地下室合理位置：

4 影响地下室成本的其他因素

4.1 地下室顶板覆土厚度：平均厚度每增加 0.3m，地下室综合成本会增加 30 元/㎡；

4.2 地下室顶板尽量采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片），按此方案找坡层厚度平均 200mm，地下室综合成本增加约 105 元/㎡；

4.3 消防车道尽量避免布置在地下室顶板上，以控制地下室结构成本；

4.4 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局；

4.5 如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位。

5. 层高

5.1 当覆土厚度为 800，污水管设在地下室顶板之下。

5.2 当政府规定覆土厚度地区，覆土厚 1500，则污水管设在地下室顶板之上。

5.3 当严寒寒冷地区采暖管走地下室顶板下，排水管走覆土层，同时要考虑冬季冻土厚度因素，覆土厚度应按当地冻土厚度，和走管及构造所需非冻土厚度确定。

5.4 如果地下室为无梁楼盖顶板，H 则根据 H1 为顶板厚度增减,管线和电缆避开柱冒设置，防火卷帘箱也应避开柱冒设置，卷帘升起后净高不低于 2200。

6. 柱网

6.1 规范中标准车尺寸为 1800x4800，如柱子完成面尺寸为 600x600 时，理论最经济的柱跨为 7800x8000，一般情况下，设计应优先采用此柱跨模数。考虑现实情况，车宽 1800-2000 的已占了大多数，柱跨为 8100 在富裕地区较为正常，豪华车位则可以考虑柱跨为 8400，进深也应相应加大。

6.2 考虑到楼间距较小地区或形状复杂、面积较小的地下室时，也可使用下面小柱网形式，或两种柱网混合使用。

6.3 观感要求不高，且符合条件的项目可以采用改进型小柱网设计。此柱网在配合天然基础时成本有一定的节约，当采用其它基础形式时，须进行全方位成本计算判定方可使用。

5.1 对不平整地块或与周边道路有较大高差地块，规划方案竖向设计标高的确定，应在满足与地块周边即有市政道路衔接的基础上，分析方案竖向布置对土方挖填的影响，合理确定各台地竖向标高，尽量使各栋建筑±0.00标高与现状标高接近，减少土方工程量。

5.2 通常情况下，场地最低点设计标高应高于周围基地周边道路最低点标高200mm以上，以减少地面排水设施投入；同时应尽量降低场地排水坡度。

5.3 满足规范的前提下，应尽可能因地制宜，减少土石方工程量：

5.3.1 当自然地形坡度小于8%时，可采用平坡式布置。

5.3.2 当自然地形坡度大于8%时，可采用台地式布置。台地高度以为1.5~3.0m，台地之间应设挡土墙或护坡联系。

5.3.3 地下车库应尽量结合填方区域布置，减少土石方开挖量。在坡度大于8%的台地地形中，地下车库应采用分片区、分标高的设置模式。

5.3.4 主要室外活动场地、运动场地及中心绿地等，宜结合填方区设置。

5.3.5 对于特别复杂的地形，需通过地形等高线图和多方案的拟建标高叠图，综合测算土石方、边坡挡墙等成本进行多方案比选，选择成本最优方案。

5.3.6 在满足规范及产品品质的情况下，适当抬高竖向标高。

A 下图为平坡式：

B 下图为台地式

1. 设计阶段

严格控制土方量、做到场地自平衡

1.1 前期做好场地标高、设计方案，进行土方平衡，力求少开挖、少回填，控制挖、填土方量，较少外运，避免重复运输；

1.2 对于山地建筑，应因地制宜，合理利用地形，依山就势，经济、合理地 布置建筑；居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质；

1.3 市政路高于场地标高时，可充分利用高差设计地下室空间，减少挖方、填方成本；

1.4 地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小；

1.5 土方开挖方案需与桩基施工方案进行联合经济性评审，选择先开挖后打桩或先打桩后开挖；

1.6 合理进行施工组织设计，对现场道路、施工作业场地、生活区域、基坑支护方案严格论证。

2. 招采阶段

土方开挖前方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，建议须在招标及合同中体现：

2.1 明确一定规格的石方列入土方工程；

2.2 其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；有砂石子可回收的，招标时进行折算（可考虑砂石折价后包干）；

2.3 招标前充分调研满足项目土石方外运量的渣场，了解最近渣场情况，充分利用地方单位优势，降低外运谈判单价。

3. 工程施工阶段

3.1 土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认；

3.2 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”；

3.3 土方开挖、内倒、场内堆土：需结合项目开发进度确定，回填土临时堆放位置的确定需考虑内倒运距以及对后期开发、分部施工没有影响，避免场内二、三次倒运；

3.4 施工时，需依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量，土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响；

3.5 控制开挖范围、规划土方上下交付标高；

3.6 如为总价包干，则进场前布置原始场地方格图，挖到砂层，进行二次方格图测绘；

3.7 土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，出现土石方场内平衡关系的挖填区域和批次尽量同期结算或纳入同一施工单位或界面划分清晰，避免后期争议、扯皮。

1. 设计阶段

常规支护方案有：自然土方放坡、喷浆、挂网喷浆、预力锚杆+喷射、毛石挡墙、挡墙、深层搅拌桩、深搅桩+围护桩+锚杆、钢板桩等；各类型支护的成本大致按以上方案顺序递增：

1.1 引进专业单位对方案进行经济性评审；

1.2 对可能出现深基坑方案施工的支护，在现场条件及进度允许情况下采用多级放坡避免深基坑施工的出现，从而降低工程造价；

1.3 参与评审基坑围护方案的经济合理性，结合土方平衡尽量放坡处理；

1.4 合理进行施工组织设计，对现场道路、施工作业场地、生活区域严格论证，尽量减少支护面积；

1.5 基坑的深度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的，基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高。基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化；

1.6 设计须提供支护比选方案，成本配合；

1.7 达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。

2. 招采阶段

2.1 引进专业单位对方案进行经济性评审，对深基坑及边坡（深度、高度大于12M）必须进行设计/施工图评审；

2.2 若不能总价包干模式，也应采用综合单价包干模式，且降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，应采用总价包干；

2.3 钢管桩做好施工组织设计，对不同阶段回收及不回收，分别进行列项，避免后期结算无价格依据。

3. 工程施工阶段成本控制

3.1 施工单位、监理、甲方工程师、现场成本确认复核是否按围护方案实施；保证施工记录的真实性；搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用；

3.2 尽量减少钢管桩超期回收，结算时清点实际打桩数量，确定可回收及不可回收数量。

1.  设计阶段

经济方案选择桩型时应尽量考虑市场价格。各类型基础的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。

1.1 设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置、基础形式等）以供比选；多方案比选确定基础形式，平衡进度和成本的关系。根据地质条件及现场情况，合理布置桩位；

1.2 桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；

1.3 桩基设计选择最经济方案尽量选择最省配筋、最省长度，避免保守设计。注意单桩承载力 取值，取值越高，桩数越少；泳池、地库等下沉构件严格按照地下水位，考虑抗浮桩设计，禁止设计一切多余的抗浮桩；桩配筋在抗压桩中基本起构造作用，减少配筋，抗浮桩需按计算要求计算配筋；注意注浆管的替换钢筋；

1.4 桩基检测优先采用大应变对桩基基础检测，仅在必要时采用静载试验。

2. 招采阶段

2.1 桩基合同中必须明确以下内容：桩基工程量按实际有效桩长结算；明确桩长计算方法，以及在异常地质情况下，工程量的计算规则；明确断桩、桩位偏移等超规范规定桩的结算规则；合同附件中增设桩基础现场工程量记录表格，明确现场记录人员组成、记录方式以及验收方式成本控制建议；

2.2 合理安排工期，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加；

2.3 桩型确定后，待施工图纸确定后核定暂定总价。

3. 工程施工阶段

3.1 桩基工程施工过程中必须要对每日现场打桩情况形成书面记录。记录表中要有该项目工程桩基的桩号、桩径、规格尺寸、设计桩长、施工桩底标高、入土深度、钻杆数量、钢筋笼长度、配桩方案、施工桩顶标高、欠送/超送长度，有效桩长等具体内容；

3.2 打桩记录需经甲方项目工程师、现场成本、监理、桩基单位四方签字，方可作为结算的依据；

3.3 做好桩机设备进退场次数记录，如因项目分段施工而造成的桩机设备退场二次进场需做会签记录，作为结算的依据；

3.4 桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮；

3.5 项目组织工期上，在工期符合要求情况尽量采用长螺旋引孔，避免采用冲孔引孔；

3.6 桩基检测项目部应根据项目情况整体考虑，提出检测费用最低的书面方案。

1. 在容积率许可的情况下，层数或高度尽量做成区间的上限，如20层60米以下、21～26层（80米以下）或27层以上（100米以下）。

2. 平面尽量规则，若不规则或超限，通过设结构拉板或拉梁转化成规则；转换层根据停车需要、架空层功能设置，尽量少设。

3. 合理控制层高，普通项目层高可取2.9米。（层高每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/㎡；混凝土含量限额可增加0.01m3/㎡）

4.  6度7度抗震设防地区，高层剪力墙结构高宽比不宜超过6。

5. 控制墙柱的面积，在满足初步估算的前提下，控制位1/800~1/1200。

6. 设计院荷载取值不要扩大，不能层层加码。实配值宜比计算值稍大即可，不超过10%～15%。

7. 相关专业影响，下列因素将影响限额指标的实现，应尽量避免。

7.1 建筑单体高宽比超过规范限值较多的，例如比值大于6；由于建筑方案 平面布置原因，高层结构抗侧力方向设置剪力墙较少或虽设置了较多剪力墙但相互间无连梁或框梁连接的。

7.2 除结构规范规定的平面不规则外，外墙凹凸较多，或因门窗原因导致出现较多短肢剪力墙，造成竖向构件增加较多的； 因建筑布局原因，导致两方向剪力墙设置数量较为悬殊的；由于凹凸原因，结构需要设置拉梁拉板的；转角窗设置较多的；坡屋面建筑。

8. 板跨不宜太小，建议≥3米。

9. 减少挑板、外挂装饰钢构件数量。

10. 单体高度在60米左右的，原则控制在60米以内；单体高度在80米左右的，原则控制在80米以内。

11. 结构模板平面确定后，审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。

1. 设计阶段

1.1 设计合同控制地下室砼、钢筋指标，避免地下室顶板覆土厚度过深，减少砼、钢筋指标，合理选择防水方案；

1.2 人防设计时，应先对建人防地下室、交异地建设费及收益方案进行费用对比分析；

1.3 在政策允许范围内，人防地下室尽量考虑物资库形式，尽量避免人防掩体；

1.4 设计深度满足招标要求，尽量减少设计变更；

1.5 单车面积控制，层高控制，入土埋深控制；

1.6 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20；

1.7 在满足要求情况下尽量减小基础尺寸；

1.8 楼地面（非防水部位）地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要 压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；

1.9 地下室车库天棚可采用防水腻子和防霉弹性涂料；墙面可采用防水腻子和防霉弹性涂料；

1.10 地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；

1.11 进风机房、排烟风机房、钢瓶室、储油间、隔油室地面采用水泥砂浆抹光、墙面水泥砂浆抹平（仅限砌体墙面，砼墙面表面清理干净即可），天棚砼面清理干净即可。个别地区以上部分如有特殊要求，按照当地最低政府标准执行；

1.12 合理设计，特别是有户型赠送的，后期需改造的，提前做好方案，减少后期改造费用；

1.13 避免过多使用外墙线条、造型，合理控制费用，砼、钢筋、外墙系数满足限额设计要求；

1.14 钢筋、砼等重要限额指标在设计任务书中明确，合同条款中约定超出限额指标的罚款；

1.15 卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；

1.16 总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；

1.17 改造加固工程，新旧砼结合部位可在凿毛清洁旧砼面的情况下直接浇筑新砼，不得使用界面剂；

1.18 如必须使用界面剂，可使用素水泥浆或水泥砂浆，不得使用环氧砂浆、进口胶等成本较高的产品；

1.19 建筑方案设计时，机电与结构专业应密切配合，综合管线布置应结合梁高，风管尽量设置在次梁位置，合理控制层高；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2%。

2. 招采阶段

2.1 充分了解市场供应状态、市场人材机价格、招标时尽量总价包干；

2.2 甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；

2.3 合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项， 须根据现场情况办理验收确认手续；

2.4 措施费包干，包干范围内，不得另行核量、计费

2.5 土建毛坯交楼标准必须经评审并作为合同附件。

3. 工程施工阶段成本控制

3.1 现场成品保护到位，减少后期维修签证；明确施工中谁破坏谁负责，责任成本落实到位；

3.2 合理安排工序、避免不必要的拆改等无效成本投入；

3.3 控制工程质量，减少维修费用的发生；

3.4 工程组织设计、成本、工程部门及施工单位进行图纸会审并形成记录，提出优化建议；

3.5 设计部签字确认的施工图才可下发执行。

3.6 未签订合同的工程，施工单位不得进场施工；

3.7 经过图纸会审的问题需要由设计部签字确认后的施工图或者设计变更方可下发。

4. 外墙材料的选用要素

4.1 不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。

4.2 外墙面独立砼现浇线条、阳台封边梁、独立的砼柱子粉刷时取消挂钢丝网。

4.3 外墙减少线条造型，如果要采用线条，采用混凝土浇筑，同主体结构一并成型。

4.4 外墙保温隔热材料表

在满足节能及防火的要求下，各类型外墙保温成本大致按以下顺序递增：玻化微珠保温砂浆，聚苯乙烯保温板（EPS），挤塑聚苯乙烯板（XPS），酚醛保温板，发泡水泥保温板， 岩棉保温板，发泡陶瓷保温板。

1. 设计阶段

1.1 设计选型五金配件、开窗率需满足档次及限额要求，铝型材按标准常规设计，避免增加非常规开模费等；控制窗分隔。

1.2 型材、玻璃选型满足规范要求即可。

1.3 室内与公共区域，在满足节能测算的基础上，选择不同配置，公共区域较室内降低一个档次。

1.4 尽量减少落地窗及圆弧窗。

2. 招采阶段

2.1 招标文件内应指定同等档次的玻璃、五金配件品牌不少于三家；

2.2 如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。

3. 工程实施阶段控制

3.1 门窗施工完毕后注意成品保护，减少后期交付时投诉及维修。

3.2 现场复尺，以复尺结果作为结算依据。

3.3 项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。

4. 外窗材料的选用要素

4.1 节能设计中玻璃单品选择的优先次序是：白片玻璃、浅色吸热玻璃、浅色镀膜玻璃（镀膜面向室内）、LOW-e 玻璃。

4.2 节能设计中玻璃形式选择的优先次序是：单片玻璃、中空玻璃。

4.3 中空玻璃玻璃材料的次序是：一片白玻面向室内、一片节能需要的吸热玻璃、浅色镀膜玻璃（镀膜面向空气夹层）或 LOW-e 玻璃面向室外。

4.4 节能设计中门窗框料优先选用普通铝合金（或塑钢）框，其次才选断热铝合金框。

1. 电气工程

1.1  弱电机房：

1.1.1 弱电机房这里指电信机房、有线电视机房、闭路电视监控机房、消防控制室、应急广播机房等；

1.1.2 从节省管理成本考虑，消防控制和应急广播、小区闭路电视监控设备宜合用一个机房；

1.1.3 选址还应综合考虑弱电干线进出方便，管线路经较短，线缆较省等；

1.1.4 车库内弱电设备房，其尺寸应该紧凑而不浪费，同时应积极配合建筑专业控制单个车位面积不超限额。

1.2 住宅小区低压供电方案：

2.1 当地供电部门有要求的以其要求为准；

2.2 当地供电部门没有明确要求的，以规划市政相关指引和成熟做法为准。

1.3 照明：

按照《建筑照明设计标准》GB50034-2013 的照度值及 LPD 值规定执行，地方无特殊要求的按现行值执行

2. 给排水工程

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