新四合—北京大兴区海子角棚改安置房设计

图1：鸟瞰图

项目背景

万人村18年急难愁盼

国企担当棚改进程见曙光

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海子角辛店位于大兴新城0207街区，东西北三面被商品房层层包围，南面是横穿而过的大龙河。这两个村距离黄村火神庙商业街3里地，是外来人口理想落脚点。随着城镇化的进程，这里变成了远近闻名的“万人村”，建筑密度大，流动人口多，基础设施缺，环境脏乱差，“三防”形势严峻，群众意见很大，每年“两会”都是人大代表和政协委员提案热点。

该项目是2022年度全市规模最大的棚改项目，棚改工作从动议到实施相跨了18年。2017年，城建集团发挥全产业链优势，主动承接了这个艰巨的任务，所属城建兴悦置地作为实施主体负责两个村的棚改建设工作，北京城建北京市住宅建筑设计研究院，作为项目方案设计单位，共同担负起了让百姓住上“好房子”的重任。

项目概述

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> 区域位置    大兴区黄村镇海子角、辛店村棚户区改造土地开发A区项目位于北京市大兴区黄村镇。

> 用地范围   规划四至： 东至规划海文街及兴达中学东边界，南至规划海子角路、规划海子角南路、规划辛店北路，西至京开高速路辅路、规划海康街、规划鑫海街，北至黄马路及海子角村边界。

图2：街区用地示意图  

> 总用地面积   115500㎡

> 住宅规模     地上总建筑面积：   309400㎡，住宅建筑面积：   约298245㎡，平均容积率：   2.68。

TOD“混合社区”

“居住+工作+商业+文化+教育+地铁”

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TOD大型混合社区，拥有发达的公共交通和适宜的步行距离，人在其中能工作、生活、休闲，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，城市幸福感和宜居感会大大提升。优秀的TOD，不只是地铁房，还需要有生机勃勃的商业体等各种多元的配套设施。  

图3：街区三维空间示意图  

规划M19号线沿海东街南北向穿越项目范围，为地下敷设形式，并于海东街与海子角南路相交处设置轨道交通站点1处。车站共设置 4个出入口，2组风亭，1个安全出口和2个无障碍电梯，均设置在规划路两侧。  

由于1953地块规划为商业地块，规划M9号线设置一个安全出口与商业地块一体化联通，地铁M19规划设计需要在1934地块及1926地块设置4个出地面风亭，为居民提供便利出行提供条件，结合实际情况，在安置房地块设置完整一体化设计。

图4：地铁出入口与社区规划同步实施示意图

图5：地铁出入口与商业设施规划同步实施示意图  

1934地块和南侧1953的连接形成一个一体化街区，通过地铁站形成整个一体化社区，扩大了商业服务的面积、提高了便利性。

充分利用轨道站点与公交站点的人流聚集作用，在建筑首层复合利用公交 首末站，实现地面、地下的快速接驳。

“新四合”规划理念

用地整合、功能复合

空间围合、高低结合

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规划用地相对完整，仅西北角地块存在相邻既有建筑存续的情况；规划 方案充分考虑了远期与近期的协调关系，统一规划；

在地铁因素的带动下，规划方案在住宅区内部打造了一条具有“烟火气”的商业街，链接城市级商业地块，并协调了与周边城市配套的空间流线关系，形成功能复合的整体多元活力街区。

图6：公共服务配套分布示意图  

“围合”的规划形态：规划设计中，最大程度的保证二居、三居南北向布置，将还迁需求的小户型做东西向，在规划形态上落实“新四合“理念，同时也满足居民一居室”对外出租”的要求。  

项目共计49栋住宅，空间组织上，采用“围合式”布局。减少高层建筑的压迫感，增强建筑视觉的丰富性和通透性，降低不规则地块对整体规划形态布局的限制。组团内规划了多个主题院落，设置交流广场、儿童乐园、慢生活空间、健康步道等，满足社区全年龄段居民交流沟通，打造舒适邻里空间。  

在整体规划上，不同建筑高低错落摆放，公共服务及配套商业与主体住宅密切配合，沿道路两侧布置，营造出尺度适宜的高品质社区形象。    

图7：居住区内部主街效果图  

“好房子”设计亮点

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【 以实际还迁需求为依据 】 总还迁宅基地约1800处，平均宅基地面积约186㎡，按回迁需求反算户型面积段及户型配比，提供多方案比选的最落地的还迁规划设计方案；    

【 以“均好性”为设计出发点 】 在设计中避免“高低配”规划形态的出现，实现各面积段户型布局尽量统一；

【 T3 户型为主，具备商品房品质 】 户型产品设计尊重民众意愿，以一梯三为主（民众普遍认为双拼T4户型中间户有视线对视及日照遮挡等问题）；

图8：105+77平米标准层平面图    

图9：95+85平米标准层平面图    

图10：住宅效果图  

好设计，助力征迁

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2022年9月24日，方案公示，当天腾退率达69%；

2022年9月25日，截至当天晚上8点两村累计交房1382处、占总院落数的80%，完成选房298户、662套；

10月3日，启动第十天，村民交房率达到97%；

11月3日， 启动第四十天，村民交房率达到100%。  

大兴区海子角辛店棚改项目工作推进顺利，大部分居民选房工作已顺利完成，项目规划及户型设计在百姓中获得广泛认可。

近日，在由新华网主办的“2023全国乡村振兴优秀案例征集”活动中，   本项目入选2023年全国乡村振兴优秀案例。