天津市规划资源局
关于印发住宅多样性空间增值利用
为进一步推动我市住房建设多样性和高品质，满足人民对美好生活的向往，增加城市活力，做好防灾减灾，实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变，现将《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（第二批）》印发给你们，请抓好贯彻落实。
● 首层架空停车方式， 不计容积率、不计建筑密度；
● 建筑高度≤27m的低多层住宅 可设置室外专有庭院；
市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用
规划管理的指导意见（第二批）
为进一步推动我市住房建设多样性和高品质，满足人民对美好生活的向往，增加城市活力，做好防灾减灾，实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变，在《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（试行）的通知》（津规资建发〔2022〕149号，以下简称《第一批住宅政策》）发布实施的基础上，结合市场需求和本市实际情况，制定第二批住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见，包括 鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。
为加强城市抵御洪涝灾害能力，提高城市韧性，建设绿色生态城市，实现海绵城市的雨水深层入渗， 鼓励居住项目采用地上停车楼停车、架空平台或半地下停车（以下简称架空平台停车）两种停车形式 ，采用两种停车形式的居住项目 建筑覆盖率不大于75% 。
建筑覆盖率指界内建设用地内地上、地下建筑水平投影面积之和重合部分不重复计算)与界内建设用地面积的比率(%)
计算公式为=[A(地上建筑水平投影面积)UB(地下建筑水平投影面积)] ÷ C(界内建设用地面积)(注:AUB为A和B的并集)
1）技术指标要求： 利用建设地上停车楼配建机动车停车位的新建居住项目，在容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标上给予相应的奖励政策 ：
一是地上停车楼建筑面积（含合建部分）折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率；
绿地率为绿地面积与停车楼用地以外的界内建设用地面积的比率(%)
计算公式为=A(绿地面积) ÷ B(停车楼用地以外的界内建设用地面积)
(注:停车楼用地范围为停车楼首层水平投影线外扩1.0m。)
建筑密度为停车楼以外的建筑基底面积与界内建设用地面积的比率（%）。
计算公式为=A(停车楼以外的建筑基底面积) ÷ B(界内建设用地面积)
(注:停车楼用地范围为停车楼首层水平投影线外扩1.0m。)
一是 地上停车楼可独立建设或与应建配套公共服务设施（以下简称应建公服）、为本地块服务的市政配套设施及必要的设备用房（以下简称市政设备设施）合建；
二是 合建部分只能设置在停车楼首层，且不得超出停车楼水平投影范围；
三是 地上停车楼中停车功能建筑面积不应小于其总建筑面积的65%。
停车功能指机动车停不位、非机动车停车位、车道、车库人行交通以及为停车服务的设备用房等。
一是 地上停车楼设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是 地上停车楼设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
? 附件相关说明及图示
应建公服指规划条件中要求建设的配套公共服务设施。本概念包括居委会级、业委会级公共服务设施，街道级公共服务设施不在此范围内。
市政设备设施指为小区服务的变电站、换热站、给水泵房、中水泵房、电信间等市政用房，为小区服务的消防控制室、安防控制室、锅炉房、空调机房等设备用房，为楼栋服务的配电间、弱电间、热力小室等设备用房。
4）人防计算要求：地上停车楼建筑面积（含合建部分）不计入人防工程面积计算基数。
利用架空平台以下空间配建机动车停车位的新建居住项目，按照以下要求进行计算和管控。
一是 架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）的建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；
二是 以架空平台（含覆土）上皮作为室外地坪，并以此计算架空平台以上的建筑基底面积、绿地面积、建筑层数及建筑高度（《城市居住区规划设计标准》中的建筑层数及建筑高度以此计算）；
三是 架空平台按地上建筑的要求进行退线，架空平台室外地坪不应高于周边城市道路6m，平台的防护栏杆、墙体等上皮不宜高于周边城市道路7.5m，架空平台以上不应设置机动车停车位（应急车、装卸车车位除外）。
一是架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）可设置停车功能、应建公服、市政设备设施、公共开放空间等；二是架空平台以下的停车功能水平投影面积不应小于架空平台水平投影面积的65%；三是建筑楼座应与架空平台一体化设计，架空平台上建筑基底面积占比不大于30%。
一是 架空平台沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面，不得设置连续大面积墙体；
二是 架空平台临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响。关注图图规范
一是 架空平台下设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是 架空平台下住宅利用的，参照《第一批住宅政策》执行，需补缴土地出让收益；
三是 架空平台下设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
架空平台及以下各层均计入建筑物基础（基础埋深计算从基础底面至室外地坪的垂直距离），如满足基础埋深超过3m的标准，建筑物应建人防工程面积应按照架空层以上建筑物首层投影面积计算。
架空平台上建筑基底面积占比为架空平台上的建筑楼座基底面积与架空平台水平投影面积的比率(%)。
计算公式为=A(架空平台上的建筑楼座基底面积) ÷ B(架空平台水平投影面积)。
住宅利用指架空平台下住宅楼座水平投影空间如需增值利用，可参照《第一批住宅新政》中“住宅单元的地下空间增值利用部分”的相关情形执行。 关注图图规范
为了增加社区活力，提高社区环境品质，提升公共服务设施便利性， 鼓励住宅首层空间多样化利用 ， 除住宅功能（包括住宅交通）外，可设置应建公服，也可局部架空作为室外公共空间。
一是 住宅首层空间多样化利用的建筑面积（住宅楼座水平投影范围内）不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；
二是 局部架空作为室外公共空间时不计入建筑密度，不计入绿地率。
一是 住宅首层空间多样化利用设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是 住宅首层空间设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
为适应北方气候、减少高空坠物风险、营造建筑整体形象，满足人们的实际生活需求，提升居住品质，使住宅功能更完整、生活更舒适， 鼓励住宅设置封闭阳台 ； 并对设备平台的设置进行规范 。
1．鼓励住宅设置封闭阳台， 封闭阳台建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率 ，予以奖励，需补缴土地出让收益。
2．住宅建筑如设置设备平台，户型少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于5㎡；户型不少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于6㎡。
3． 住宅建筑的每个套型中的阳台、凸窗、设备平台、室外空调机搁板等构件的水平投影面积之和，不应超过该套型总建筑面积的15%，且不应大于30㎡ 。
高层住宅原则上应设置封闭阳台，低、多层住宅宜设置封闭阳台，如沿河流、公园等自然景观一侧需设置开敞阳台，应做好立面设计，维护良好城市形象。 关注图图规范
按照《住宅设计规范》GB50096-2011)，居住空间为卧室、起居室(厅)的统称。书房、影音室、餐厅、家政间等不纳入本指导意见居住空间统计。
设备平台指用于放置为本套型建筑使用的必须置于建筑室外的设备，通过围护设施围合，与建筑室内不相连通的构(配)件。(参考《民用建筑通用规范》GB 55031-2022中相关说明)
为满足人们亲近大自然的愿望，塑造城市景观效果，丰富建筑第五立面，有效利用建筑屋顶空间， 原则上允许结合坡屋顶设置供人室外活动的露台 。同时，露台设置还应满足下列要求。
1．住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。
2．住宅露台设置遮阳、防雨等设施时，应考虑安全防护、耐久、建筑整体形象等要求。
3．住宅设置露台不应影响公共安全和公共设施的维护检修。
（五）
在地上停车楼及架空平台下、住宅首层空间设置《天津市人民政府办公厅关于印发天津市规划用地兼容性管理暂行规定的通知》（津政办发〔2019〕8号，以下简称《暂行规定》）中允许兼容及鼓励兼容的内容，其容积率计算、土地出让价款缴纳等按照《暂行规定》执行。
（六）
新建居住项目采用本指导意见设置封闭阳台，采用《第一批住宅政策》设置坡屋顶，以及采用《暂行规定》设置鼓励兼容的商业服务业设施的建筑面积之和，不大于本项目计容建筑面积的20%。
（七）
本指导意见需补缴土地出让收益的，收取比例按我市有关规定执行，市级土地出让项目按评估地价30%收取，区级土地出让项目按评估地价28%收取，地下部分在上述基础上减半收取。
拟出让居住项目在土地出让后，建设单位应按照规划条件要求进行方案设计。按照本指导意见设置地上停车楼、架空平台、利用住宅首层空间、设置封闭阳台的居住项目，其建筑面积、容积率指标与出让时规划条件（土地出让合同）约定内容有变化的，需签订土地出让补充合同。上述项目设计方案应经有关区分局审核同意，在核发建设工程规划许可证前，按市、区出让收益层级，由市规划资源局或有关分局按照我市有关规定签订土地出让补充合同。土地出让价款或土地出让收益按合同约定执行。不动产登记部门直接办理项目首次登记。
本意见发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，由建设单位提出书面申请，经报有关区分局认定同意执行本规定的，可按照上述程序办理相关手续。
按照本意见利用地上停车楼及架空平台下、住宅首层空间设置的应建公服、兼容内容以及设置封闭阳台等所产生的建筑面积，计入产权登记；按照本意见设置的露台，体现在房产证附图中；其他公共部分产权登记按照现行规定执行。
利用本意见所产生的建筑面积由项目实施主体、设计单位、施工单位、测绘单位按照相关规范设计、建设、测量，不得虚假设计、施工、测量。项目实施主体负总责任，设计单位、施工单位、测绘单位对真实性、准确性、合规性各负其责。项目实施主体有失信行为的，将其纳入工程建设项目审批信用管理信息平台，归集至天津市行政机关联合奖惩监管系统，按照“一处失信、处处受制”的原则实施联合惩戒。相关规划管理要求在建设工程规划许可证及所附图件中予以明确，在规划验收中发现未按照建设工程规划许可证的规定建设的，移交执法部门依法依规予以查处。
按照本意见设置设备平台、露台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑结构及附属构件进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。
市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用
规划管理指导意见（试行）的通知
为满足人民对美好生活的向往,适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，符合住宅市场设计精细化、多样化需求，现将《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》印发给你们，请抓好贯彻落实。
当前我国住房建设和房地产开发进入高质量发展新阶段。为满足人民对美好生活的向往,适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，符合住宅市场设计精细化、多样化需求，在国家及地方相关规范标准的基础上，结合本市实际情况，制定本住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见。 本意见所指的住宅多样性空间增值利用，包括住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等挑空空间；住宅坡屋顶空间；住宅地下室空间；住宅室外专有庭院等增值利用。
住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等设置挑空空间的，应满足以下要求：住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等通高部位的建筑层高不应超过7.2m，且通高部位建筑面积总和不应超过该住宅套型总建筑面积的20%；建筑高度大于27m的高层住宅中设置通高部位的住宅套数，在满足防火、供能等相关要求前提下不应超过高层住宅总套数的20%，建筑高度不大于27m的低多层住宅设置通高部位的住宅套数不限。
鼓励住宅建筑采用坡屋顶
，丰富第五立面城市景观， 满足以下条件的坡屋顶下建筑面积可享受容积率奖励 ：
（一）坡屋顶起坡点与楼面垂直距离不大于600mm；
（
三）屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8m。享受容积率奖励的建筑面积（以下简称奖励建筑面积）应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确，不计容积率。单栋建筑奖励建筑面积不得超过地上该建筑计容建筑面积的20%。奖励建筑面积的计算方式详见附图说明。奖励建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定执行。 关注图图规范
住宅单元的地下空间增值利用
部分（以下简称住宅地下室），应满足以下要求：住宅地下室总层高不应超过6.0m；住宅的卧室、起居室（厅）不应布置在地下；住宅地下室建筑面积应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确；住宅地下室建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定减半执行。
设置住宅室外专有庭院的，应满足以下要求： 建筑高度不大于27m的低多层住宅可设置室外专有庭院 ；住宅室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率；住宅室外专有庭院可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.80m（注：实体性围墙或高度超过1.80m不超过2.40m的应进行专题论证）；住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果。
除入户管线外，其他设备管线、公共检修井不应敷设于住宅地下室区域；公共管线敷设于住宅室外专有庭院时，公共检修井不应敷设于此区域，应在公共区域留有检修条件；住宅多样性空间增值利用应满足国家及地方相关规范标准，满足建筑节能、防火、安全防护、日照采光、绿建、海绵等相关要求。
拟出让居住项目在核发规划条件通知书时应注明：“鼓励住宅多样性空间增值利用，按照我市有关规定执行”。土地出让后，建设单位应按照规划条件要求进行方案设计，利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间需补缴土地出让金的，整体开发建设的，经有关区分局审核同意，在核发建设工程规划许可证前，按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。分期开发建设的，在各分期（不包括最后一期）开发建设中，经有关区分局审核同意，可先行办理该期建设工程规划许可证，在该期规划验收前，分局应按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续；在最后一期开发建设中，经有关区分局审核同意，在核发最后一期建设工程规划许可证前，按我市有关规定履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。
本意见发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，由建设单位提出书面申请，经报有关区分局认定同意执行本规定的，可按照上述程序办理相关手续。
按照本意见利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间产生的建筑面积，计入产权登记；按照本意见设置的住宅室外专有庭院，属于专有部分特定空间，体现在房产证附图中。
本意见涉及的坡屋顶下建筑面积、住宅地下室建筑面积、挑空空间建筑面积由项目实施主体、设计单位、施工单位、测绘单位按照相关规范设计、建设、测量，不得虚假设计、施工、测量。项目实施主体负总责任，设计单位、施工单位、测绘单位对真实性、准确性、合规性各负其责。项目实施主体有失信行为的，将其纳入工程建设项目审批信用管理信息平台，归集至天津市行政机关联合奖惩监管系统，按照“一处失信、处处受制”的原则实施联合惩戒。相关规划管理要求在建设工程规划许可证及所附图件中予以明确，在规划验收中发现未按照建设工程规划许可证的规定建设的，移交执法队伍依法依规查处，予以拆除或没收。
按照规划要求设计住宅室外专有庭院的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑内部结构进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。
来源：天津市规划和自然资源局
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