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楔子

南昌大风   坠亡事件已经过去了几天， 有人说是天灾 （大风的原因） ， 也有人说是人祸 （业主私自改装外窗） 。

最近澎湃新闻就报道了当地一位住房和城乡建设局人士的发言：

事发后，他们和应急管理部门、警方已经到现场核实了情况，   初步判断，事发的房屋原来的阳台都是有栏杆和扶手的。   基本上每一户住户（收房后）都把栏杆和扶手拆掉了，封闭了阳台。有的住户封闭的阳台和窗户质量好，有的质量差。

出事的两家住户的阳台和窗户都是住户后期自己加装的，质量有问题   ，阳台和窗户的锚固点有很大的问题，锚固点有很多缺失，造成大风时窗户被吹掉，人被卷走。

经初步调查，人员被吹落和房屋质量没有关系   。关于此事最终的调查结果，需要等各个部门核实清楚后确定。

看到这个调查结果，良子作为一个建筑师不禁要问：   小业主为什么要把原来的阳台栏杆和窗户拆除，自己重新安装，这种反常行为符合逻辑吗？

据良子收集的资料和素材来看，开发商给事故楼栋设计了很多的赠送面积，而这部分 赠送面积交付的时候是半开敞的，如果后期业主不自己改造，是无法作为正常的房间来使用的。 （平面如下图，为网络资料）

所以，这栋楼 自住的小业主们几乎每户都进行了封窗，差别只是有些拆除了交付伊始的防护栏杆，而有些是保留了原来的栏杆。

上图是房产中介网上的空间布置图，大家可以对照平面上的赠送面积来看， 业主们当然会自行封窗，这能多出20多平方的使用面积啊 。   （橙色部分为出事的西侧赠送面积）

从西侧立面的不同封窗形式来看，这不太可能是开发商统一施工的   。如果对推导过程感兴趣的朋友，可以扩展阅读： 《   南昌大风，为什么能把“人和窗”一起吹下楼？     》  

雪崩的时候，没有一片雪花是无辜！

如果把这次的事故责任完全归结为小业主私自拆除防护栏板，采用了不合格的封窗产品导致的，这个合理吗？

1.128平的房子， 开发商 给小业主设计了3个赠送，2个阳台，都是开敞空间，小业主不封可能吗？售楼的时候，有没有宣传可以拆了防护栏杆、封窗做房间呢？

2.对于如此之多的赠送面积， 相关的审批部门 是否有相应的规定可依呢？即使有法可依，这样的规定是否合理呢？

3. 物业公司 对于小业主拆除护栏的行为，有没有尽到告知和规劝的义务呢？

这些问题，可能永远不会有答案。所以我今天的这篇文章就想 聊一下“商品房的赠送面积”这件事 。

02

赠送面积  

赠送

指无代价地将财物或称号等给予别人。

那 赠送面积就可以理解成开发商无偿送给业主的面积 。

如果是无偿的赠送，对小业主来说，那当然是越多越好。

但是，   开发商所谓的赠送面积真的是不用花钱的吗 ？

举例说明：

2019年，南通海安市民李先生（化名）花费200多万在新城御府小区购买了一套买一楼送B层（底楼架空层），还附带私家花园的140多平方米的住宅。其中，B层为130多平方米的储藏室，储藏室协议约定业主对该储藏室只有使用权，无产权及土地使用权证，且只能作存放家用物品使用，不得私自改建。

楼上标准层房价是8000多元，而一楼的房价是14000多元，两层的面积平均下来是7000多。

所以说，所谓的赠送，其实小业主是多花了钱的。 世界上没有免费的午餐，只是用另一种提高单价的方式进行了收费。

几乎所有的赠送面积，开发商在销售时都计算了建安成本； 即使没有提高销售单价，它也从提高销售速度这个角度收回了成本。

还有一些所谓的“赠送面积”，其实 这些面积是建筑规范规定的不计容积率的建筑面积   （如上图）   。而开发商只是利用信息不对称，让消费者感觉好像占了便宜。

以上两种赠送面积还“有法可依”，而第三种赠送面积就不正规了。   （如上图）

比如说设计的时候是 入户花园，而后期通过封闭外窗变成房间 ；再比如说设计时是 设备平台，底部是镂空的，而后期使用时，通过私搭楼板变成了阳台 。

这种 改变建筑空间使用性质，改变建筑外立面形式的“赠送面积”，严格来说都是非法的 。

而这次南昌大风高坠事件，赠送面积到底属于哪一种呢？还需要有关部门来定性。

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使用效率问题

据良子的过往经验， ”较大面积的赠送“一般只会以”入户花园和设备平台“的形式出现 ，因为这在很多地区都是规范允许的。这些入户花园和设备平台，多半会被改造成卧室等功能使用。

但是 这些空间与正规的卧室空间相比， 使用效率是打折扣的 。

设计伊始，这些入户花园和设备平台都是属于”室外空间“，所以是不考虑保温节能的 。而小业主在自行封窗时，是不太可能考虑与原来的保温层进行连接，所以达不到节能效果的。

另外，正常的房间   （卧室或书房）   作为人休息的空间，要考虑降噪。而入户花园和设备平台，   既要考虑室外的雨水飘进来，还要考虑空调的水要排出去，所以都需要设置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的   。   （如上图）  

即使改成他用，也 无法保证每层的业主都是作为卧室使用 ，所以雨水管是无法取消的，那这样的空间使用效率就大打折扣了。

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后期维护问题

高层住宅外窗漏水的现象，其实非常普遍 的   。如果是正规的居住空间漏水，那业主要求物业维修，自然理直气壮。而如果是 赠送的面积，业主自行封的窗，那就变得名不正言不顺了，物业也会百般推诿 。

对于这种情况，法律是怎么规定的呢？

我们来看一个判例。

2021年7月底，刚搬入新家的严先生发现自己北面客卧窗台渗水严重，并导致楼下陈女士家相同位置天花板多处渗水、窗框发霉，双方就赔偿责任和金额不能达成一致意见。

据悉，严先生所在的某家园是高档小区，于2020年底交付，北面客卧靠窗的一半面积，是从开发商赠送的设备平台改造而来（楼下陈女士家亦用赠送面积改造成房间）。

严先生认为，漏水处原是设备平台，根据《房屋建筑工程质量保修办法》，关于公共部位防水工程有5年的保修期限。房子才交付大半年，因此，开发商应对陈女士家漏水问题承担赔偿及保修责任，开发商不能因为设备平台是赠送的就免除维修义务。

经过社区调解委员会多次努力，由楼上业主严先生向楼下业主赔偿各项损失1200元。

相关法律规定： 合法约定的房屋赠送面积与房屋其他面积一样，应符合建筑工程的合理使用年限，受双方签订的《商品房买卖合同》保修期的保护 。

但是，如房屋赠送面积出现 漏水并非由于自然原因或购房者人为改动等造成，开发商应进行维修，并就购房者的相关损失进行赔偿 。

而本案中，严先生对赠送的设备平台 进行了改造装修 ，楼下陈女士亦将赠送面积改造成房间，故窗台 渗水等质量问题的发生，就变成严先生和陈女士之间的纠纷 了。

除了漏水之外，还有很多后期维护的问题发生在赠送面积上，也可以参上面这个案例。

所以， 赠送面积的使用功能改变之后，就变成了楼上楼下的矛盾了，与开发商无关，物业也不会进行维修了 。

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安全问题

这次的”南昌大风高坠“事件，是不是赠送面积擅自改变用途导致的呢？   如果参上面的判例，那只能是发生事故的小业主自行承担责任了，毕竟每个人都是自己的第一责任人。

我国幅员辽阔，人口众多，各地赠送面积的现象也很普遍。   那如何让南昌这样的悲剧事件不再发生呢？

是在 政府审批的时候 ，就杜绝这种赠送面积呢？

还是在 小业主装修的时候 ，物业进行告知和规劝，城管部门进行干预呢？

或者是小业主自己签”承诺状“，承担所有的风险呢？

对于新建项目，我们还可以采用上面的这些措施；那   对于已经交付的小区，已经入住和改造的赠送面积，我们又该如何规避风险呢？

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结束语

赠送面积虽然好，但从来不是免费的，这只 是开发商提高竞争力的噱头而已 。

赠送面积也 是把双刃剑 ，既能扩展家庭使用空间，但也会带来人身安全问题。

赠送面积让人又爱又恨， 也许永远也不会消失 ，那作为普通人，我们该如何正确看待它呢？