棚户区与城中村改造的补偿区别，你真的了解吗？

尽管城中村改造在推动城镇发展中扮演着重要角色，且棚户区改造项目在数量上有所减少，但这并不意味着棚户区改造将彻底退出历史舞台。

拆迁户可能对棚户区改造和城中村改造的区别感到困惑，因为两者在表面上看似都是拆迁项目，只是名称不同。 

在此要澄清的是，尽管棚户区改造和城中村改造都属于改造项目，且都是重要的民生工程，但它们之间确实存在明显的区别。这些区别不仅体现在政策规定上，也体现在实际操作和效果上。                                                                                  

二者性质不同

棚户区，正如我们在《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》中所见，是指那些在国有土地上集中连片建设的区域。这里的房屋多以简易结构为主，建筑面积广大，历经岁月的洗礼，使用年限已久。这些房屋不仅功能不全，基础设施也相对简陋，甚至存在较大的消防安全隐患，环境卫生状况也令人堪忧。

城中村，根据《广州市城中村改造条例》的定义，是指那些位于城镇开发边界范围内，已经失去或基本失去耕地的区域。这些区域实行村民自治，土地性质仍为农村集体所有。尽管有些地方的土地已经被征收为国有，甚至完成了撤村改制，但原农村集体经济组织及其成员仍然在使用那些低效的建设用地。尽管地理位置上已经融入了城市，但城中村的生活方式和习惯仍然保持着原有的农村特色。

因此，   棚户区的土地性质为国有，而城中村虽然土地性质为集体。  

二者补偿标准不同

棚户区改造依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，所以根据该补偿条例中的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　

（一）被征收房屋价值的补偿；

　　

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

在房屋征收过程中，对被征收房屋的价值补偿必须达到或超过征收决定公告之日，该房屋所在地区相似房地产的市场价格标准。这一价值并非随意决定，而是由具备相应专业资质的房地产价格评估机构，依据房屋征收评估的相关规定和方法，进行严谨评估后得出的。 

在棚户区改造的情境中，被征收人应享有的补偿包括多个方面：被征收房屋的价值补偿、安置补助费、因停产停业产生的损失费以及搬迁费等。其中，被征收房屋的价值补偿尤为重要，其金额不得低于被征收房屋周边房地产市场的价格。例如，如果被征收房屋周边的市场价格是每平方米一万元，那么被征收人应获得的补偿也应至少达到这一标准。若补偿金额低于此标准，那么对被征收人来说显然是不公平的。

城中村改造推进过程往往缺乏明确的法律法规指导，只能依据《土地管理法》或地方性的相关政策文件进行操作。但如今，这一局面即将迎来改变。 

广州市为了更好地保障城中村改造中被征收人的权益，确保改造工作的稳步推进，特别制定了《广州市城中村改造条例》。这一条例已在相关会议中获得通过，并将于今年5月1日起正式实施。这对于正在经历改造的城中村居民来说，无疑是一个积极的信号。尽管这一条例目前仅适用于广州市，但其对于其他地区的城中村改造工作也具有一定的参考价值。

从条例中我们可以看到，对于城中村改造的补偿标准有了明确的规定。特别是第二十三条明确指出，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费，以及涉及村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准，将由区人民政府拟定并按照规定报请批准后公布实施。这一规定确保了征收补偿的公开、公正和公平。任何单位和个人都不得以任何方式擅自提高、降低或另行补偿。对于城中村改造中的村民住宅补偿安置，条例提出了复建安置、产权调换、货币补偿等多种方式。同时，对于非村民房屋的征收，也要求充分听取意见并给予合理补偿。 

总的来说，城中村改造应当给予被征收人包括土地补偿费、安置补助费、村民住宅费、地上附着物、青苗等在内的各项补偿费。

这与普通的征地拆迁在本质上并无太大差异，但在补偿标准上，必须严格按照当地批准公布的标准执行。

二者改造方式不同

棚户区的改造，往往采取的是大刀阔斧的策略，拆除旧有建筑，再在此基础上进行全新的建设。然而，城中村的改造却呈现出一种更为细致和灵活的面貌。

城中村的改造方式主要有三种，一种是彻底的拆除与新建，一种是进行整治和提升，还有一种则是拆除与整治相结合的策略，其中拆整结合的方式尤为常见。这意味着，城中村的改造并非一味地追求拆除与重建，而是根据房屋的实际情况和城市规划的需求进行有针对性的处理。如果房屋符合城市规划，结构安全，那么可能会选择进行整治和提升，保留原有的建筑风貌，同时提升居住环境和设施。但如果房屋存在安全隐患，或者与城市规划不符，那么拆除重建就可能成为必要的选择。

如果遇到拆迁，对于城中村的补偿标准，是按照农村集体用地的标准来进行核算的，而棚户区的补偿标准，往往就是按照国有土地的计算方式来核算的。