No Zuo No Die：装修时敲“外”墙，你知道后果会有多严重吗？

01

楔子

前段时间，网络上有一个新闻：“贵州省遵义市播州区保利未来城小区四街区20栋一户业主在装修时，工人 直接把建筑外墙给砸了 ”。 （如上图）

从照片来看， 能用锤子砸得动，说明不是承重墙，这也真是万幸了 ，不然后果不堪设想啊。

这种野蛮装修的行为，其实大家都知道不对，但是到底不对在哪里呢？

02

规划建筑

私自拆除外墙，如果这个外墙还是 承重墙的话，那 从行政角度来看 ，违反了 《建设工程质量管理条例》 第六十九条规定，

涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款； 房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款 。

从民事责任角度来说 ，

受私拆房屋承重墙影响的其他业主与私拆房屋承重墙的责任人之间存在 侵权关系 。其他业主对损害其合法权益的行为，有权依照法律、法规请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

还有可能承担刑事责任，

一旦发生安全事故，将严重危害其他居民安全或者使公私财产遭受重大损失，涉嫌构成以危险方法危害公共安全罪的，可能承担 相应的刑事责任 。

私自拆除外墙，从安全角度来说，确实是非常危险的一件事   ，装修的小业主切莫造次啊。

 

03

城市形象

除了私拆的，还有私拆私搭一起上的   。这种行为不仅不安全，还影响了建筑物的外立面整体形象，违反城乡规划法之外，还违反 《城市市容环境卫生管理条例》 。

按照 《中华人民共和国城市容貌标准》 3.0.4规定，

建（构）筑物不得违章搭建附属设施 。   封闭阳台、安装防盗窗（门）及空调外机等设施，宜统一规范设置。电力、电信、有线电视、通信等空中架设的缆线宜保持规范、有序，不得乱拉乱设。

从市容的角度来说， 任何在原始设计上没有的附属设施都属于违章搭建 ，依法都应该拆除。

但 老旧小区可能是个特例 ，因为历史原因，很多附属设施虽然属于违章，但确实很难拆除。   （如下图）

再以 《上海市市容环境卫生管理条例》 为例：

第二十二条

本市 主要道路两侧和景观区域的 建筑物破墙开店或者进行其他门面装修、改建的，应当符合城市容貌标准 。 

第二十三条

任何单位和个人不得在道路两侧和其他公共场所搭建影响市容环境卫生的临时建筑物、构筑物或者其他设施。因建设等特殊需要，经批准搭建临时建筑物、构筑物或者其他设施的，应当保持周围市容环境卫生整洁。   违反规定的，由城管执法部门责令限期改正，可处五十元以上五百元以下罚款。

市容条例主要是针对城市界面的 私拆 私搭行为。但 并不是说你的房子不临街，就可以随意 私拆 私搭 。

 

04

装修管理

虽然家庭装修只要和物业报备一下，就可以开工了，但其实这种 装修行为还是有法可依的 。

住建部 《住宅室内装饰装修管理办法》 第六条也规定，

装修人从事住宅室内装饰装修活动， 未经批准，不得有下列行为 ：（一）   搭建建筑物、构筑物   ；（   二）   改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗   ；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。

所以很多 开发商给小业主偷偷预留的一些空间，留待他们装修时搭建，都属于违法行为。

05

业主的权力

从上面一系列的法规来看，私拆建筑外墙肯定是违法行为，而私自搭建附属设施也肯定是违法行为，那么   小业主对自己的外墙有什么权力呢？

根据 《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，   对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利   。

第二百七十二条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。

第二百七十三条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。  

而建筑物的外墙属于“共有部分”，并非每家小业主的“专有部分”   （依据参考 第二百八十一条） 。   所以可以动用小区维修资金进行自己这户对应外墙的修缮，这就是小业主对于自家外墙的权力。  

第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。   经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。   建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

既然外墙是属于共有部分，所以外墙脱落甚至高坠引发的安全事故，就属于整栋楼居民共有的责任了。所以千万 不要有“反正不是我家的墙体脱落砸到人，我不需要付责任”的想法了。

对于建筑外墙脱落砸到人的责任认定是怎么样的呢？

情况一   ：在保修期内

如果 确定是质量问题造成的，受害者可向开发商要求赔偿，开发商可向承建商追偿 。如维修不及时造成新的损害，则由拖延的责任方承担责任。

情况二   ：超过保修期

发生的外墙脱落，造成人身财产损害的， 建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任 ，也就是说如果建筑物归单位所有，则由单位承担责任；   如果建筑物是商品房，则应由业主和小区物业部门承担责任   。

06

结束语

经常看到网络上有朋友咨询，这个能不能砸，那个能不能砸，指指点点的。大概率都是不能砸的，不管它是不是承重结构。 只要它是建筑外墙，就不能动 。

我们的建筑外墙不仅要满足城市市容市貌的管理要求，还要符合室内装修的相关规定， 根本就没有“动”的可能性 。

外墙作为整栋楼全体业主的“共有部分”， 不仅不能“砸”，而且还要时刻“关注着它” ，以免它破损、高坠砸到人。毕竟“连坐”可不是闹着玩的，即使不是你家的那部分外墙出现“状况”，你也难辞其咎。