南京市住宅品质提升设计指引2024

5 给排水设计

5.0.1 高层住宅敞开式连廊两侧室内公共区域应分设水管井，住户给水、热水管不得穿越敞开式连廊敷设。

【条文说明】敞开式连廊顶铺设的给水、热水管线，虽采取保温措施，但极寒天气也易冻结甚至冻裂，影响住户正常使用；另连廊下成排布置的管线不做隐蔽处理会影响美观，做隐蔽处理则增加成本，所以应避免给水管、热水管穿越连廊。

5.0.2 住宅水管井内分户太阳能管线布置应便于安装，避免单户太阳能管线检修时影响他户使用（如图 25）。

 

【条文说明】分户设置屋顶太阳能热水器的住户，每户太阳能热水器均需设置进、出水管线，各户太阳能管线集中布置在水管井内，数量较多，无序布置会给住户后期维护、检修带来不便。管井内太阳能管线可按图25 进行布置，同一住户的给水、热水管成排成列两只叠放，可保证某户太阳能管线检修时不影响其他住户。

5.0.3 厨房洗菜池的排水口处应预留安装厨余垃圾处理系统的位置和条件。

【条文说明】厨余垃圾处理系统能将食物垃圾粉碎成颗粒，快速让其随水流排入生活排水管网，可减少厨余垃圾在户内停留时间，抑制细菌增生，提高家庭卫生水平。但厨余垃圾处理系统同时也会带来增加用水量、加大排水管网排水负荷等不利因素。

5.0.4 住宅底层厨房废水和卫生间污水应分别单独排出室外。

【条文说明】底层厨房和卫生间分别单独排出室外，可避免厨房水封破坏或卫生间管道堵塞造成浊气或污水溢至厨房的情况发生。

5.0.5 高层住宅每段敞开式连廊应设置不少于2 处雨水排水点，且不应采用侧排式地漏。

【条文说明】敞开式连廊雨水排水不畅会造成积水流入电梯厅，湿滑的电梯厅不利于人员通行，积水甚至会流入电梯造成电梯损坏，导致住户出行不便，并带来不必要的经济损失。

5.0.6 住宅开敞阳台雨水立管，设置于阳台内时应伸顶出屋面；设置于阳台外时排水横支管应从下层住户顶穿梁接入。

【条文说明】开敞阳台雨水立管不设置伸顶出屋面时，其管顶位于顶层住户顶板下，住户装修阳台时如对此管进行包封，会造成该立管无法正常通气，从而影响整根立管的排水能力；雨水立管设置于阳台外时，排水横支管从下层住户顶穿梁接至雨水立管，便于住户后期封闭阳台。

5.0.7 住宅消火栓布置不应影响电梯厅与入户门的使用；消火栓箱不应嵌入式安装于住户与公共区域的分隔墙体上。

【条文说明】消火栓箱设置位置影响住户入户门开启时，会给住户生活带来不便；消火栓暗装于住户分隔墙体会影响墙体结构，不利于阻隔户外噪音。

5.0.8 高位消防水箱给水稳压泵、集中热水系统循环泵、空气源热泵主机等设备不应紧邻居住空间。

【条文说明】高位消防水箱给水稳压泵、集中热水系统循环泵、空气源热泵主机等设备运行时会产生噪音，毗邻或设置于居住空间（卧室和起居室）的上层、下层会影响人员休息。

5.0.9 住宅公共区域及敞开式连廊顶面的消防管线应设置吊顶进行遮挡。

【条文说明】建筑高度小于 100m 的住宅顶面设置消防管线的楼层不多，消防管加保温后管径较大，直接裸露安装有碍观瞻，采用吊顶对管线进行遮挡，可提高住户使用品质。

5.0.10 地下车库集水坑检修人孔及其潜污泵出水管、阀门等设置不应占用停车位空间。

【条文说明】集水坑检修人孔及其潜污泵出水管位于停车位区域会给停车带来不便，影响车位产权证的办理。管道和阀门也不应占用停车位空间。

5.0.11 住宅电梯基坑底应设排水设施。

【条文说明】消防电梯都设有专门的排水设施，其它电梯基坑积水不及时排放，也易造成电梯配件损坏，从而缩短电梯使用寿命。

6 电气与智能化设计

6.1 电气

6.1.1 住区出入口处应预留强电接口。

【条文说明】在住宅小区内部人行出入口处预留电源，主要是为了后期增加智能终端配送服务等设施提供方便。设计时应满足如下基本要求：预留电源容量为单相 1kW；单独配置配电支路，并在适当位置预留单相三眼16A插座1~2个。

6.1.2 住宅首层门厅的电表箱、配电箱不应明露在住宅首层门厅内。

【条文说明】首层门厅大堂是归家动线中重要的环节，电表箱、配电箱如明露在住宅首层门厅内，将严重影响住户的入户体验感，导致住宅品质的降低，同时也会带来一定程度的安全隐患，可采用安装在专用配电竖井（小间）等方式避免明露。

6.1.3 采用无机房电梯时，电梯配电电源箱不应明露在电梯厅内。

【条文说明】无机房电梯配电电源箱如落地安装或挂墙明装在顶层电梯厅内，会造成前室净宽不够、影响装饰效果、引发安全隐患等问题，经常引起顶层住户的投诉，设计时应预留电梯配电电源箱安装空间和条件，不应明露在电梯厅内。

6.1.4 电梯厅照明采用延时自熄的节能控制方式时，至少应设置一盏灯采用非延时自熄的控制方式。

【条文说明】电梯厅等场所全部采用感应照明灯，实际使用时，感应不灵敏时有发生，或灯光反复关闭开启，用户体验感不佳。电梯厅等场所推荐采用可控长亮灯与感应灯组合使用，感应灯宜采用雷达微波感应或红外感应。

6.1.5 在室内有高差、踏步等灯光明暗转换场所，应设置局部照明。

【条文说明】住区内小孩、老年人等完全行为能力较弱者，在灯光明暗转换期间行走至存在高差的场所时，易发生踏空等安全事故，因此要求增设维持基本照度的局部照明。

6.1.6 住区首层入户门厅宜设置紧急救护插座，单独回路，并应设置明显标识。

【条文说明】为紧急情况下，供救护人员抢救病人使用。

6.1.7 住宅户内的每条电源插座回路应分别设 A 型剩余电流保护电器。

【条文说明】随着家庭用电设备增多，每条插座回路上的用电设备越来越多，漏电电流和隐患不断增加，因此要求每条电源插座回路均单独设置剩余电流保护器，不得采用多条插座配电回路合用 RCD 的方式。越来越多的家用电器发生故障时会在回路中产生脉动直流剩余电流，选用A 型可以对正弦交流电流和脉动直流的剩余电流波形负载进行保护。

6.1.8 户内成品交付的商品住宅，其起居室、卧室内的非专用插座数量，应高于江苏省《住宅设计标准》DB32/ 3920-2020 规定的数量要求。

【条文说明】江苏省《住宅设计标准》DB32/ 3920-2020 规定的各场所非专用插座数量为最低标准，品质住宅中插座数量应高于此要求，才能满足日益增长的家用电器的使用需求。

6.2 智能化

6.2.1 住区出入口、单元门厅主出入口控制设施应支持门禁卡通行或远程开启、人脸识别通行的功能。系统应能有效保护住户隐私信息，具有权限管理、记录查询等功能。

【条文说明】门禁系统中，运用门禁卡或远程开启、人脸识别通行等功能，使业主能更加便捷出入住区大门和单元门厅；特别是疫情期间，业主可无接触通行，避免有可能的交叉感染，方便快捷和体验极佳，提升小区安全管理。此条对业主隐私和使用权限做出了规定。

6.2.2 成品住房的入户门应设置智能门锁。智能门锁应符合相关国家、行业的规范标准。

【条文说明】随着价格的逐步降低，智能门锁目前市场接受度较高，尤其是在一些高品质小区、及有老年人的家庭中。智能门锁应至少具备以下开锁功能：钥匙开锁、IC 卡开锁、密码开锁、指纹开锁功能，宜具有人脸识别、虹膜识别等其他生物识别功能。

6.2.3 户内有线网络布线应采用超五类及以上性能的线缆；户内有线网络布线应充分考虑户内 WIFI 网络扩展覆盖整个户内空间。

【条文说明】目前市面上的超五类线缆大多数是用来支持千兆带宽的传输，在现实生活中为了追求更好的体验效果及应对未来的网络提升宜采用六类线缆。七类以上的网线不方便家庭使用及施工，且造价相对于其他线缆的性价比不高。目前居民对户内 WIFI 网络能高质量全覆盖的需求强烈，但由于户型面积偏大、剪力墙多等种因素制约，户内存在 WIFI 信号衰减大，信号死角的现象，极大影响居民上网体验感。有线网络布线时，在适当位置预留数据和电源端口，为增设路由器提供条件，可很好解决这一问题。

6.2.4 住宅楼内公共电梯应配置防止电动自行车进入电梯的监控装置，具备电动自行车进入电梯自动识别并停止电梯运行的功能。

6.2.5 移动通信信号应覆盖住宅公共电梯轿厢。

【条文说明】 电梯轿箱内移动手机信号强度数值应能满足居民正常手机通话。

7 供暖空调和通风设计

7.0.1 住宅设置集中或户式供暖系统时，应优先采用地面辐射供暖系统，按房间划分供暖环路，并按房间设置分室温控装置。供暖热水两用炉废气排气口不应被设备平台下挂梁等遮挡（如图 26）。

 

【条文说明】地面辐射供暖系统舒适性较高，分室温控能保证舒适性；因供暖热水两用炉废气排气口需具备良好通风条件，出室外部分排气管需确保0.005的坡度坡向室外。

7.0.2 住宅设置集中空调系统时，各功能房间应设置分室温控装置，并设置具备过滤功能的新风系统，新风机过滤装置应便于拆卸更换，并应根据空调设计图纸在结构墙体、梁等处预埋新风管、冷媒管、冷凝水管等管道套管。冷凝水管应有坡度，确保冷凝水排放通畅。

【条文说明】户式新风系统设备一般设置于户内，设备检修和更换应预留条件；机电管线较多采用穿梁安装，相关管道采用预埋套管方式，并在设计中与土建专业核实预埋套管位置和标高，尽可能减少后开洞口。

7.0.3 住宅厨房宜设置厨房专用空调或有效降温措施。

7.0.4 住宅单体首层大堂应设置空调系统或预留空调安装条件。

7.0.5 住宅建筑户式新风系统应采用单向流、双向流管道式新风系统，不宜采用墙式或窗式等无管道新风系统。户式新风机组应设置于噪音不敏感区域如南阳台、家政间等吊顶内，并设置有效减振隔声措施，并在相应位置吊顶设置检修口。

【条文说明】墙式新风系统在建筑外墙预留洞口较多，预留洞口防渗漏较难处理；窗式新风系统对窗户整体传热系统 K 值有影响。

7.0.6 集中式新风系统取风口与垃圾间等有污浊空气排放口水平间距应不小于10m。取风口百叶底距地高度应不小于 2.50m，百叶内侧设置便于拆卸的不锈钢防护网。若集中式新风排风竖井贴临住宅山墙布置，竖井应与山墙完全分隔，若无法完全分隔，需在竖井内壁和山墙连接等部位设置较为完整的防冷桥措施。

【条文说明】根据 GB 50736-2012 第 6.3.1.2 要求，对集中式新风系统取风口与污烛空气排放口水平间距作加强措施。集中新风取风口高度与新风洁净关系紧密；且较多住宅采用集中调湿新风系统，贴临山墙风井易形成冷桥，且导致室内结露风险，故要求防冷桥措施。

7.0.7 空调室外机平台的位置应便于机组更换检修，空调室外机应安装减振装置；户式中央空调室外机应具备昼夜两种运行工况，户式中央空调室内机应具备多档位运行模式。

【条文说明】户式中央空调室外机已具备多工况运行技术，夜间工况机组运行振动和噪音会降低，降低空调设备对建筑噪声影响。

7.0.8 住宅集中排油烟道应采取可靠的密封措施，排油烟道顶部宜设置油烟集中收集动力装置，并具备净化功能。

【条文说明】住宅集中油烟的串烟串味与成品烟道的安装、材质等相关，各户与竖井交接支路应设置能严密关闭的阀门，油烟道顶部设置排油烟净化动力装置，可有效降低住宅油烟道串烟串味现象，同时降低烟道油烟颗粒等污染物排放浓度。

7.0.9 地下机动车库应设置除湿装置或预留安装条件，地下室入户大堂应设置空调、除湿装置或预留安装条件，根据相对湿度智能开启除湿机或空调，在梅雨季节减少地库和大堂的结露、湿滑现象。

【条文说明】梅雨季地下室和地下室入户大堂结露现象较为普遍，设置除湿系统有利于提高住宅地下室和地下大堂的品质。