深圳城市更新再出重拳！

建立房票制度

严控新增项目！

事关旧改，深圳重磅官宣

深圳市住建局日前印发了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（简称《意见》），加强计划统筹管控，除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划。并借鉴兄弟城市经验，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。《意见》将于2025年4月9日起施行，有效期三年。

统一实行城市更新单元计划

有效期管理

《意见》针对深圳存量城市更新项目面临的共性问题，在深圳现行城市更新法规、规章和政策文件框架下，从计划统筹、规划优化、用地管理、税收优惠、融资支持、提高效率、促进实施等方面对现有政策进行细化和完善，加快推进项目实施。《意见》适用于按照《深圳市经济特区城市更新条例》实施的拆除重建类城市更新项目。

根据《意见》，统一实行城市更新单元计划有效期管理。城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的，自《意见》施行之日起30日内，按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》设定有效期，并对项目可实施性进行研究。不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。

已明确有效期的城市更新单元计划，因政府原因导致超过计划有效期的，可根据实际情况从《意见》施行之日起或原城市更新单元计划有效期截止之日起顺延，单次顺延时间不超过1年。

城市更新单元计划申报主体应至少在计划有效期届满前3个月，将规划草案报送有关部门审查。有效期内已完成公示程序但未获批准的，应在城市更新单元计划有效期内按规定上报审批；规划草案公示结束之日起3个月内未获批准且已过计划有效期并未完成延期的，城市更新单元计划失效。

2023年7月24日前计划公告的项目

按既有模式推进

城中村改造项目一直备受关注。《意见》明确，2023年7月24日前已公告城市更新单元计划的城中村改造项目，可按既有城市更新模式推进。

其他项目符合以下条件的，可申请按照既有城市更新模式推进：不超过3000平方米的零星城中村居住用地，确需与周边其他类型用地统筹进行城市更新的。

其中，涉及多块零星城中村居住用地的，其总面积不超过拆除范围的10%；2023年7月24日前因落实法定规划公共利益用地需要，经相关部门同意提前拆除，且已拆除或虽未拆除但已签搬迁补偿协议并支付搬迁补偿款的城中村改造项目（应在《意见》施行之日起2年内完成城市更新单元计划公告）；2023年7月24日前已开展城市更新单元计划公示的城中村改造项目（应在《意见》施行之日起2个月内完成计划公告）；2023年7月24日前已经市政府明确按既有城市更新模式改造的城中村改造项目。

减少规划商业类建筑面积

《意见》明确，已经批准城市更新单元规划但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新项目（含城市更新单元内未签订土地使用权出让合同的部分用地），在保持规划批准的非商业类建筑面积不变的前提下，减少商业类建筑面积。

对于具备实施条件、未批规划的城中村改造项目，允许结合现状建设情况合理确定规划容积。《意见》施行之日前已批准列入城市更新单元计划但尚未批准城市更新单元规划的城中村改造项目，经区政府或市前海管理局确认2年内可确认实施主体的，可按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》对规划容积进行校核，不受现状容积率不低于2.5限制。合理配置城市更新项目的公共利益用地和公共配套设施。

建立房票制度

探索城市更新项目补偿安置

多元化路径

此前，广州已经出台《广州市房票安置实施方案》，北京通州和上海金山、青浦也已发布房票政策。至此，四个一线城市均已开始探索房票政策。

上海金山区001号房票凭证，图据上海市政府官网。

专家解读

房票可引导拆迁补偿资金流入楼市

消化商办及滞销住宅库存

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，本次政策聚焦城市更新项目的全流程规范，结合深圳存量更新现状，从计划统筹、规划优化、用地管理、融资支持、补偿安置等多维度提出细化措施。

通过“控新增、促存量、优规划、降成本、防风险”五大路径，推动深圳城市更新向“精准提质”转型。未来，工改工、保障性住房、核心区低容积率旧改项目更具潜力，而远郊城中村改造将以微更新为主。

其中，意见内容在推动多元化安置补偿方面，提及“建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径”，首次在市级政策层面确认房票的使用。此前（2024年9月）深圳市住建局曾表示正研究房票可行性，此次《意见》标志着政策落地。

房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房，直接引导拆迁补偿资金流入楼市。短期来看，房票政策通过“定向购房”模式，可快速消化商办及滞销住宅库存。另外，政策允许第三方接盘烂尾项目，房票可作为补偿工具吸引社会资本介入，激活旧改停滞项目，提振市场对城市更新项目的信心。

长期来看，房票的多元化补偿可提升更新效率，优先推进可实施区域，缩短旧改周期。房票成为政府统筹房源的市场化工具，可减少安置房建设财政支出。另外，房票可跨区域购房，优化供需匹配，缓解核心区住房压力，激活龙岗、坪山等区域的楼市流动性。

房票制度

激活购房需求利好去库存

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房票将激活更多购房需求，给了拆迁户更大的住房选择面，也充分体现了“好房子”的工作导向。

中指研究院政策研究总监陈文静提到，货币化安置城中村改造是促进2025年新房销售止跌回稳的关键举措之一，货币化安置与房票安置相结合、加大房票安置的补贴力度是相关配套政策。

一图读懂

《关于规范城市更新实施工作的若干意见》

图源：深圳市住房和建设局