【土地开发整理海外借鉴】巴伐利亚州土地整理程序概述

文章最后面有电子版下载。

以下是电子版的部分内容：

巴伐利亚州土地整理与村庄更新的纲要
巴伐利亚州通过土地整理与村庄更新促进农村发展的纲要
巴伐利亚州政府根据1988年6月24日巴伐利亚州议会做出的决定，提出了《巴伐利亚州通过土地整理与村庄更新促进农村发展的纲要》。这个纲要针对社会和农业结构的变化，提出以下土地整理的目标：
1．节省农业、林业经营管理的时间和费用。
2．通过粗放的耕作或将农用地转变成其他用地，来避免农业生产过剩。
3．维护和规划农业景观。
4．通过村庄更新和支持基础设施建设，促进农村发展。
5．邀请地产主参加所有的规划和决策。
巴伐利亚州村庄更新的纲要
巴伐利亚州村庄更新的纲要，通常适合于不超过2000居民的乡村。在这些乡村主要的任务是：消除那些不合理的建筑物、地块和改善交通状况，以确保农场未来的发展，改善居民的生活和工作条件。
如果不准备开展土地整理，为了进行村庄更新，原则上还要根据土地法规制定一个工作程序，这样在进行村庄更新时没有必要包括属于该村的农田。
为什么要进行土地整理？
提要：土地整理是为了改善农村地区的生活和劳动条件，促进基础设施建设和经济发展，而不破坏自然平衡。
巴伐利亚州农业政策的一个重点就是在那些急需改善乡村条件的地区进行重新规划。因此，土地整理应该完成下列任务：
1．确保巴伐利亚州农业的竞争力。
2．改善当地居民的生活和劳动条件。
3．恢复、规划和维护受到破坏的农业景观。
4．保护自然环境。
大型建设计划，比如，高速公路建设需要占用大面积的土地，适当补偿由此受到损失的有关各方的利益，这也和村庄更新一样属于土地整理的任务。
土地整理与哪些人有关？
提要：土地整理是一项需各方同力合作来完成的任务。因此，土地整理涉及所有的人，尤其是与土地整理区的农场主和其他的地产主关系密切。
与农场主有关
一个农家院落从外观上看没有多大变化，但是，今天内部却如同经营一个农场企业一样。很多过去只进行粗略计划的事情，今天农场主要根据科学的方法精确计算，并且依靠现代化的机械来减轻劳动强度。
但是耕作地块形状不规则，分布不合理。很多零星的小地块导致：土地利用选择余地小，行车路线长，耕作费工，需要更多的时间，更高的费用和更多的能源消耗。
经过土地整理后，农场主就能够在地块形状合理、交通便利的农田里轻松而高效地耕作。
这些优越性同样可以体现在以农业为辅的农民身上。经过土地整理后，他们可以自己省时省力的耕种，或者更有利于转让他人耕种。
与地产主有关
土地整理对农场主是有价值的，同样对土地整理区的每一个地产主也是有意义的。一个合理的土地重划与深思熟虑的道路规划相结合，既为出租农业用地的地产主，也为没有农田的地产主提供了新的机遇和选择。
与公民有关
无论是村民还是市民，当他们驱车前往乡村或者居住在那里，都在寻找和期待着同样的东西：富有感染力的自然景色和不受污染的环境。总而言之，一个可爱、富有生机的巴伐利亚。
他们还希望便利的交通联系，以便快速到达休养地，或在上班的路上花费少量的时间。
当然，没有人愿意把宽阔的公路一直通向居民地中心。他们宁愿保持乡村的特点和改善适合乡村的基础设施，而不损害自然景观。
与乡有关
无论想建一条新的外环公路来减轻居民地中心的交通，还是建一个新的村庄广场、娱乐设施或别的必要的乡政设施，只有通过土地整理才能使这些用于公益事业的项目付诸实施，并且保证在这些土地利用中人人承担均等的义务。
谁主管土地整理?
提要：对于巴伐利亚州的土地整理，由以下部门负责，但各部门的分工有所不同。
1. 土地整理参加者联合会
2．农村发展管理局
3．农业部
4．农村发展管理协会
5．巴伐利亚州农村发展管理协会
土地整理参加者联合会
提要：所有地产位于土地整理区的地产主和拥有99年建筑用地使用权的租地者组成土地整理参加者联合会。土地整理参加者联合会是土地整理程序的制定和执行者，它制定各项用于重新规划布局土地整理区的措施，并付诸实施。
法人团体
参加者联合会在土地整理决议生效时成立，它是一个法人团体。也就是说，它在农村发展管理局的监督下履行各项法律所规定的任务。这一联合会的每一个参加者在选举和表决时只有一票。但是土地所有权共有者也仅是一个参加者，他们必须统一意见或选出全权代表来行使他们的表决权。
所有在土地整理区参加土地整理的地产主和拥有99年建筑用地使用权的租地者都属于参加者联合会的成员。这个联合会参与管理所有参加者的共同事务，设计和建设公共设施，关心和保护下列涉及每一个参加者共同利益的项目：
1．居民地与农田的交通联系。
2．水利规划。
3．土壤保护和土壤改良。
4．景观维护和绿化。
参加者联合会还负责维护管理已建好的公共设施，直至移交给有关部门(比如乡)；支付在土地整理过程中规定的费用；征收地产主对此应承担部分的费用。除此之外，它还进行土地重划工作，并将所有土地整理的计划总结在具有法律效力的土地整理计划中。
提示：两个不同的部门主管土地整理，两者可根据它们承担的任务加以区别：
1．参加者联合会作为法人团体负责土地整理区的规划设计。
2．农村发展管理局作为政府监督部门具有监督、检查、审批的权力。
选举理事会理事
参加者联合会由一个常务理事会来代表。理事会成员(除主席外)须通过召开参加者全体会议选出，同时为理事会的每一理事选出一个代理人。农村发展管理局根据各自的需要决定理事会的成员数。名额分配要有代表性(比如以农为主和以农为辅的代表或按各居民区分配代表)。
通过召开居民大会或其他适当的形式提出理事会候选人名单，在提议中也要有妇女代表。按常规采用无计名投票方式进行选举。
理事会主席的确定
根据法律规定，理事会主席是由一名具有较高的土地整理技术管理职务的公职人员担任，并由农村发展管理局任命。这一规定是合理的，这样在理事会中可以确保具有对土地整理工作实施所必须的技术和法律知识的人员。
理事会决议
当应理事会主席或农村发展管理局邀请出席会议的理事或他的代理人人数至少过半的情况下，理事会有权做出决议。理事会的决议应该由多数票以上通过。若票数相同，则由主席的一票来裁决。
理事会的任务
理事会主席执行理事会的各项决议，对外代表参加者联合会。他与理事会一道向公民讲解土地整理的步骤。
因此，理事会主席一年至少一次以参加者大会、对话日或公民大会的形式与公民对话，直至地产重新划分。
上述所举办的公共集会用一些文字图表材料加以补充。比如：理事会公开信，发表在乡公报上的通知和刊载在报纸上的报告。另外，参加者有机会在当地受委托的理事会成员那里查阅所有与自己有关的理事会决议。
提示：参加者联合会理事会决定重要的土地整理步骤，并承担其中重要的任务。理事会可以委托给个别理事和他们的代理人一些特殊的任务。
比如当地的代理人(土地整理区的第一商量伙伴)、修路师傅(自建道路的当地组织者)和园林师傅(种植项目的当地组织者)完成这些任务。因此，为了将有能力善于决策的人选人理事会，参加者联合会应该充分利用理事会选举的机会。当然，选出适合的候选人的前提条件是需要有广大的参加者参加选举。
参加者大会的任务
参加者大会选举理事会成员，而且应该支持理事会的意见。
参加者大会有权解除理事会成员的职务并选出新的理事和代理人来取代这一位置，但要征得农村发展管理局的同意。这一决定只能在多数参加者同意下生效，并且必须至少有一半的人参加会议。
下列问题也可作为参加者大会讨论的议题：如果个别理事会理事或他们的代理人，由于年龄、健康或别的原因不能再从事他们的工作，是否他们应该停止他们在理事会工作的义务?或者：是否根据适当的期限(比如4-6年)重新选举理事会?参加者大会对此要做出决定。
农村发展管理局
农村发展管理局隶属于巴伐利亚州食品农林部。在巴伐利亚州有七个农村发展管理局。
每个农村发展管理局领导他们管辖区的土地整理工作和乡村发展计划，并监督参加者联合会和农村发展管理协会的工作。
农业部
巴伐利亚州食品农林部作为最高的州一级局，领导巴伐利亚州的农村发展管理部门，监督管理各农村发展管理局和巴伐利亚州农村发展管理协会。
农村发展管理协会
农村发展管理协会是一个农村发展管理局管辖区内的所有参加者联合会的联合体。
农村发展管理协会受参加者联合会的委托，承担各联合会以同样或类似方式必须完成的任务。比如：开支、招标、建筑工程管理、购买土地和鉴定。
巴伐利亚州农村发展管理协会
巴伐利亚州农村发展管理协会是七个巴伐利亚州的农村发展管理协会的联合体。它关心各农村发展管理协会共同关注的事务。
土地整理规划的合作者
土地整理必须将其设想打算与大量在乡村范围工作的规划部门协调一致(比如县政府、公路局)。对于土地整理的某些规划，也需要其他部门的通力合作(比如农业局、水利局)。如果其他部门的规划与土地整理的任务有关，土地整理可以支持这些规划，这种情况经常在乡的规划中遇到。
有哪几种土地整理方法？
根据土地整理法，下列方法可以考虑：
1．常规土地整理
2．企业土地整理
3．简化土地整理
4．加速土地合并
5．自愿土地交换