【设计师之声专栏】：设计院没活干，度日如年

　　刚看到一篇文章讨论现在建筑业不景气的文章，看到大家发表了一些看法学到了许多，我也来发表一点看法和大家交流。
　　
　　对于现在的不景气大家不要悲观，也不要高估政府支持建筑行业发展。建筑业自有它的发展规律，我只相信经济发展不可逆转。
　　
　　第一、 建筑业大发展是以大规模城镇化为前提的。城市化率从2000的36%到2014年的55%，这只是我国一个的户籍意义上指标，很多城市务工农业户口人员不算在内。这也是中国建筑业迸发式发展的15年，造城、建高新区、开发区、城市改造升级，基本上全国所有城市一个模式，全中国都是一个大工地。到2015年，你放眼望去，高新区已经建好，崭新的开发区坐等招商，重点改造区域已经改造，只剩下零星难点棚户区和城外一些土地。由此看来建筑业想恢复到以前的繁荣是不可能的。
　　
　　第二、 房地产业和建筑业的关系。可以说建筑业依赖于房地产业，而房地产业与建筑业无关。房地产属于第三产业，也就是金融服务类；建筑业因其商品的经久耐用性属于一个特殊的第二产业。房地产行业的房价会随着市场变化而升降，但建筑业因它的产品的经久耐用性而不会一下子改变局势。建筑业与房地产行业的联系在房地产行业的新建项目或者改造项目，去年底开始项目少关键是新建项目少了。国务院工作报告提到过是支持房地产行业的发展，说得直接点就是稳房价并促进商品房流动去库存，同时提升二手房交易水平，与建筑业无关。总之就是房地产业差的时候建筑业一定会差，但是将来房地产也好的时候建筑业不一定好。
　　
　　第三、 发达国家建筑业的现状。发达国家早已完成了产业转型升级，建筑业在发达国家占的比重想当的低（具体数据忘了）。土木工程从业人员也是薪水较低的人员，土木工程专业毕业生找工作困难。观察了欧洲情况，2013年整个巴黎也就不到5个建筑项目，能养活几个从业人员呢？肯定有人说我国和欧洲城市发展水平还有距离，说句老实话，中国的城市已经是世界上建筑最发达的城市。也会有人说中国人口基数大，还在城镇化进程中，并且住房条件差：中国的土地城镇化一直走在户口城镇化的前面，剖开户口这个城乡含义，中国的城镇化率保守估计已在60%以上。住房条件比香港好太多了，国外也是很多人没有房子的。中国的房子不可能永不停歇的建，以后慢慢的新建项目越来越少，主要是建筑队维修改造。
　　
　　第四、 现在建筑市场的调整，是符合经济繁荣-萎缩-繁荣规律几年之后又变好呢？还是从此慢慢萎缩？我相信是后者。中国城镇化已经达到了一定水平，中产阶级的住房条件已经很好，对于任何一个国家的中层以下阶级住房不好甚至没有房子是正常的现象。建筑业曾经为中国的发展做了很大的贡献，建筑业也会一直存在为人类的生活做贡献，而建筑市场以后将渐渐萎缩，从业人员调整也是行业萎缩的阵痛。建筑行业作为一个传统的工科，产能严重过剩，性价比低。最后，建筑科技技术会永远向前发展。
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看了很多人的回复，感觉一点就是工程师最大的缺点是懂技术不懂经济。很多人以50年前的砖房---混凝土筒子楼---电梯公寓---别墅---？？？，这么发展趋势想说明建筑行业会永远向前发展；还有人说住房是人的基本需求，有了小房子想住大房子，有了大房子想住别墅等等说明建筑行业的前景。我想说住房经过十几年的发展已经达到了发达国家的住房条件，目前的超前的，如果你周围的人住房不好或者没有住房，那说明你所在的工程行业是落后的达不到中产阶级的标准；还有现阶段不是共产主义，不会满足人类无止境的贪婪，有房住就不错了，大房子大别墅与普通的工程技术人员无关。
我们可以为自己的行业说话，可以给自己和周围的人灌鸡汤；但是更重要的是看清事实，使自己保持清醒的头脑。
未来房地产行业还有多少需求？
1、 总需求是多少？
房地产的根本性需求来自两方面：其一是改善住房的需求，2000年之前的原有城镇居民因为以前居住条件较差，2000年之后有较大比例都会购买新房；其二是新增城镇居民的住房需求，主要是2000年之后的城镇居民进入城市后会购买住房。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我这里还是采用日本的数据做参考了。
2000年前原有城镇人口：4.3748亿人。
2000~2013年新增城镇人口：2.9363亿人。
2014~2026年预测新增人口：2.7399亿人。
假设：2000年前原有城镇居民2000年购买新房比例为70%；2000年后的新增城镇居民购买住宅比例为100%。（这里找不到假设依据，人懒，也不想去找了，有合适依据的欢迎提供）
根据上述数据我们得到我国商品住宅的总需求大约为262亿㎡。
实际上新增城镇居民购房比例不可能达到100%，部分居民可能会选择经适房或保障房、廉租房等等，而这些是不计入商品住宅需求中的，因此商品住宅总需求应该是小于262亿㎡这个数据的。
2、 已经被消化了的需求是多少？
根据国家统计局的数据，2000-2014年11月，我国商品住宅销售面积总量为92.6亿㎡。这个数据是实实在在的已经消化了的需求量。从下图来看，2014年销售面积几乎不可能超越巅峰的2013年了。
同期我国新开工商品房住宅总量是 121.3亿㎡ ，这个是这些年来的实实在在的供应量，即使有些开工了但还没拿到预售证，但他们迟早也会进入商品住宅市场的。新开工数据的峰值出现在2011年，2014年已经低于2013年水平。
3、未来需求还有多少？
已销售的商品住宅总面积92.6亿㎡除以总需求262亿㎡，35%。
新开工商品住宅总面积121.3亿㎡除以总需求262亿㎡，46%。
考虑到这个总需求有水分，那我们再适当的往上估计一下，预计已销售占总需求可能已经达到了40~50%。
而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50~60%。
房地产市场的半程已过，从数据上看，过去是上坡，未来十年将会是下坡。拐点就是上坡变成下坡了，当上坡变成下坡之后，带来的影响是行业规模缩减，中小房企大量破产，行业垄断加剧，建筑行业裁员等等……