围观就是力量，你需要什么样的商业综合体 |识居虹桥

上一期关于虹桥天地项目的考察笔记《瑞安，别让金元宝跑了》，出乎意料地唤起了众多业内同行、读者的共鸣，随后“识居”的后台以及笔者个人陆续接到很多个公众号要求转载的申请，还在一定范围内引发了不少的讨论。

对于考察类的文章，读者的反馈是弥足珍贵的宝藏，吐槽也好、肯定也罢，还有各种建设性的建议，都恰合了“识居”这么个交流平台的初衷。围观就是力量，良性的互动也激发了笔者再写一个续篇跟大家汇报的热情，无奈这段由于个人工作原因，文章拖延到了现在，实在抱歉（以后文章会尽量按照一周1-2篇的节奏来发）。如果你曾经关注过本文的上篇，那请继续往下看，相信你会很有兴趣。

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商业的动线到底有多重要？

在上篇文章中，笔者从技术角度对虹桥天地进行了考察探讨，包括商业的总体布局与动线设计、商业界面、业态规划等等方面，探讨的本意是为了大家相互交流经验，并力所能及的给出善意而积极的建议。随后，接收到了如下这么些反馈：

群众的眼睛是雪亮的，可见，在商场的入口与动线设计上，确实存在一些问题。这不仅仅影响到商场的租金收益与店铺规划，更重要的是影响到顾客的消费体验与持续性，所以毫无疑问，这是一个至关重要的问题。

而产生这个问题的重要原因，便是首层空间的过于零碎。现在再去谈当初应该如何如何规划显然已经没什么意义，那在现有格局下，有没有可能存在简单易行而不需要花费重金伤筋动骨的补救方法呢？夯土还真的无聊地去思考了这个问题----把最“绕人”的节点处理掉：

这是之前的一层平面

过多的通道让人不知所措

最简单的改造方法：

说明：

1、把南北通道围合进商场中来，进一步强调内院的主入口，南面依然保留商场入口；

2、在L型阴角与南北通道上设置轻餐饮以改善冷峻的氛围；

3、同时对东西向通道两侧的业态进行调整，改为特色轻餐饮以增强通道识别性（现在很多是服装店）。

经过这些处理，不见得能有多大的改观，但至少可以一定程度上改善方向混乱、无识别性、气场过散等问题，同时保持了室内空间的完整性。

然后商场入口就会从之前的这样：

转变为这样：

1、更明确的入口（同时用连廊增加导向性）

2、更亲善的氛围（轻餐饮与内院形成呼应）

（演艺中心的1F2F增加商业性形成呼应）

其实还有其他重要动线

在上一篇文章中，笔者就指出过，其实商场动线上的问题主要集中于地面层，而虹桥天地这个项目由于得天独厚的地段优势，其实是同时具有地下一层地铁通道+地上二层空中连廊两个人流主要导入口的，为使大家更加直观，图示如下：

另外两个主要人流方向

而目前看来，

三个主要人流导入的重要性大体如下：

地面层 ≥ 地下一层 ＞ 地面二层

这个排序只是夯土的看法，街对面正在销售的龙湖天街的商铺价格从1F到3F也大约是单价10W、6W、5W/平方。而上篇文章中，笔者所遗憾的就是商场一层的价值损失过大，但是对于地下一层、空中二层与枢纽的无缝连接，是基本持肯定态度的。

地面层相较于地下一层，重要性的排序则大家可能会有不同理解 (讨论中曾与朋友谈起过香港沙田新城市广场这个案例，出地铁便是商场的L3层，也是最主要楼层；有人认为本项目的最主要楼层也应该是B1层）。而处于绿化带下面的地铁门户大厅，瑞安也是尽心打造，以后这里还可以有很多可能性与惊喜。所以，不能片面对整个项目求全责备，这也不是夯土的原意，后面将继续谈到。

但是，在具体的人流导向上，还需要进一步完善，“可望而不可及”仍是一个普遍存在的问题，不能指望每一个人都方向感一流。

不过这个就不只是虹桥天地一个项目的问题了，以后的龙湖天地等项目也会遇到一样的困惑，将枢纽人流导向虹桥CBD是政府与开发企业力推的工作之一，整个CBD区域将有260万方的地下城，相信以后这个问题会逐步完善。

专业人士的看法与局内人的无奈

一个“瑞安粉”的着急

正如前文所说，夯土以身兼建筑师、消费者、“瑞安粉”三重角色的身份，从技术角度对虹桥天地进行了考察探讨，探讨的本意是非常善意的，是为了大家相互交流经验，并力所能及的给出积极的建议。

但是文章引起注意后，开始有很多公众号申请转载，笔者很快发现有些公众号在转载时并不完全尊重文章原意，而是自行对文章进行了局部的修改与渲染，一味夸大否定成分甚至否定整个项目以吸引读者。于是笔者在上周紧急联系了该部分公众号要求删除，并全部拒绝了此后所有的转载申请。

操心派与业态建议

让夯土感到开心的是，也有“操心派”读者对目标项目提出了自己的建设性建议，比如下面这位同学，就从交通、区位、竞争力等方面写出了一篇颇长的文章，局部节选如下：

尽管笔者并不认同这位同学的结论，我觉得虹桥天地还是可以大有可为的；但是非常认可他提出的问题以及认真的态度，这也进一步激起了夯土的兴趣：如果在业态规划上真的对这个商场进行一定程度的调整，可以怎么做？

先来看看后期招商运营对于商业的魔力：

设计缺陷与后期运营

再来看看虹桥天地存在哪些问题：

1、要给枢纽客源一个走过来的理由。

2、餐饮与枢纽内部餐饮要错位竞争。

3、如上篇所说，夯土还是认为主要客源得靠周边居住人口与市区周末休闲人群，商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花。所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐，但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来。

简单来说，不是要做到多高端，而是要做到好玩、好吃、别具一格。商业建筑的严重过剩与电商的如狼似虎，很可能会摧毁一切不以体验为中心的所谓高端商场；而对于具备一流的招商与运营能力的企业来说，或许能成就一个西上海的传奇，笔者对于虹桥天地项目，还是乐观的。（其实目前招商运营已经体现出实力，每到周末停车位就爆满）

不过可以做得有特色。

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比如我曾经幻想过，

虹桥天地要是有一家飞机主题餐厅就好了

担心同质竞争？

我的飞机主题餐厅你有么？

不仅仅是“主题营造”，

是真的可以边吃边看飞机起落，

在这面向枢纽的红色位置，弄一块大玻璃：

再辅以飞机的各种场景体验、科普知识，

那就是周末带娃的好地方，

而且，这种竞争力是不可复制的。

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再来谈谈演艺中心的问题：

首先，对于演艺中心的设置，笔者是举双手赞成的，这也是虹桥天地的重大亮点和瑞安与众不同的地方，把展览与演艺带进商场，是一个极为高明的决策。同时在3F的演出大厅的利用探索上，其实瑞安已经走得很远。比如夯土考察时恰好遇到的英雄联盟网游大赛，居然一票难求。

还有GF层（传统的B1层）的各种展览：

然而1F与2F----链接地面与链接空中连廊，却是冷峻到让人有些不适，其夹在枢纽与商场之间，相当于一个空荡的门厅，昏暗的场景总让人以为走错。

这个逼格好像很适合入驻一家诚品书店？

开放式的氛围，不影响演艺中心的使用，

自带轻餐饮，与内院界面形成良好互动，

而且，现在旅客可以有走过来的借口了。

笔者在高雄还见识过一家“台铝书屋”，

甚为惊艳。其一般读者区是这样的：

儿童阅览区是这样的：

说到这里，

就发现项目还是少了一个现象级的营造，

比如文青去台北必须要看一眼诚品敦南店，

再比如前段疯传的欧洲小镇河边钢琴师，

哪怕是重庆大厦排队人满为患的小熊饼干，

总之得有一个让人去的理由，

演艺中心在位置和格调上是具有先天优势的

继续谈谈商场的远程值机：
尽管笔者对于值机项目致以完全的肯定，但是觉得目前的位置与做法使商场整体牺牲过大。

1、摆渡车在南面主入口的回车区接上旅客即可，似乎没有必要为了这个汽车的流线而牺牲半个南面+西面的沿街面。
2、值机大厅的位置可以再商榷，如果说迎向旅客流线的话，似乎设置于地下一层迎向地铁更为合适。同时这样就解放了首层宝贵的两个沿街面，将来能与龙湖天地以及CBD主街产生良好的互动关系。而且，一层铺面真的很贵的。当然这只是脑洞大开的空想，值机还涉及到安检和货运流线，不是那么简单的。

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然后，除了餐饮、亲子业态之外，结合虹桥天地的格调与定位，可以增加部分“创意商品”业态。这对于CBD的白领群体、商旅客源以及周末休闲客源来说，应该具有一定吸引力。比如台北松山文创园大厦中的“诚品生活馆”内就集合了众多创意商家，令人耳目一新，而且还定期举办创意小集市 。

这是一家现场学习木工活的店，全套的木工工具，既锻炼了动手能力与空间想象力，又具有一股浓浓的传统文化氛围，将传统平淡无奇的木工活转变为亲子DIY，家长与小朋友都很有兴趣，完成的作品还可以带回家里当家具 。

这家是现场根据要求定制个性银饰，客户直接参与到定制过程中来，环境舒适友好，饶有趣味。

谈了这许久，其实夯土是有私心的，就是希望这个还算近的商场能够更具吸引力。尽管现在商场遍地开花，但是在偌大一个上海，要想找到一个能持续带娃去玩的地方，还真没有。虹桥天地会是那一个吗？一个带娃老爹的苦恼。