很早以前就想写篇文章来介绍这个项目，
不是因为它多出类拔萃引领风骚，
恰恰是因为它的朴素傻憨加点执着，
在这个新概念叠出、豪宅遍地的地产江湖，
看着有那么些些不合群，
在我看来，却成就了，
一个人居的经典。
这是一个所有地产人、
以及建筑师都应该去参观的绝佳范例。
它没有市场主流的高低配，
靠别墅来拉出高溢价，比如这样：
也没有恢弘的大花园规划，
比如像这个著名的神盘一样：
没有大师执笔，
没有值得自豪的周边配套，
也没有关于区域大盘的故事。
他居然靠地下车库，
在如今竞争白热化的上海豪宅市场，
在不算太好的地段，
卖到了10万块一平。
这是一个什么样的故事？
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一个有点丑陋的普通规划
这个项目位于上海中环边上，去年底已经售罄，从6万多的单价卖到尾盘8万左右，现在二手房价格已超过10万，所以放心，这不是软文。而且为了避嫌，文中将不会出现项目名字。
用地面积：5.6万平，
容积率：1.56，限高10F以下，
地上建面：8.7万平，其中住宅7.4万平。
先看看项目基地情况：
按照市场通常做法，1.56的低容积率，毫无疑问，先高低配吧，9F洋房+3F联排，甚至还能出点类独栋；如果想要别墅量更多，则做点叠加别墅+洋房。在高企的地价面前，在总货值的压力下，这实在是解题良方，有时甚至是唯一解。
我们不妨算个简单的帐：
按住宅可售面积7.4万平，假设洋房单价6万，别墅谨慎溢价35%单价为8.1万；则全洋房布局的总货值是44.4亿；如果按照洋房+联排别墅的布局，洋房密集排布的容积率在2.0、联排别墅容积率在0.65，则别墅总量差不多在15%，最终可算出总货值是46.73亿。两种规划方式，货值相差了2.33亿。
可是，这个项目最终的鸟瞰图是这样的：
朴素到实在没什么可说的。
全为7-9F洋房，简单排列。
总平面图：
没有巧妙的引人入胜的构图，
也没有绿城式的严谨古典序列，
房子还长长短短的错落，
看不出豪宅应有的大气感。
规划很简单，人车分流，东边白色三角形为人行主入口，设置了一个入口门厅。两个地下车道入口分设于南面与东北角（紫色），消防应急兼搬家车道如棕色所示。转角3F建筑作为商业用房，会所设置于商业的地下一层。非常简单的策略，非常实用的做法。
如前所述，到这里，
这个傻根已经把2.33亿丢掉了。
（这可几乎是净利润的部分）
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一个有点惊艳的地下车库
我们印象之中，地下车库应该是这样的：
新天地逼格最高的朗廷酒店的车库
每小时停车费高达60元的外滩半岛酒店车库：
还有沪上知名的单套总价达2500万的某别墅盘车库
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本文介绍的这个项目，车库是怎么样的呢？
夯土去看房的时候，房东说，你直接开车到地下车库，我在车库大堂等你。等我到达的时候，马上就明白了房东的良苦用心；尽管在一手房销售的时候我也去过，但走马观花居然漏过了这最为惊艳的瞬间。
这是从街上进入车库的入口：
车库入口与消防应急入口整体设计形成牌坊，
净高4.0米，华美大气。
然后进入坡道，地面是花岗石，
墙面是大理石，顶棚是深灰色厚重铝板
再到达主车道，已被惊呆。
净高达3.2米的"阳光大道"，宽敞舒适；
全花岗石精细铺就的车道，环氧树脂的停车区；
抛光大理石干挂的墙面，铝板吊顶；
考究的照明与指引设计，光线明亮舒适；
没有风管、不见喷淋，“窗明几净”；
你确定这是住宅地下车库，不是酒店大堂？
停车区深灰色铝格栅吊顶舒朗精致，净高2.8米
车库电梯大堂区域精细设计，
主车道之外加设缓冲区，
左右各有一个下沉庭院以满足自然采光通风，
下沉绿化庭院
在首层，下沉庭院是这样的：
设置于一层门厅的左右两侧，
与地下车库电梯门厅对应。
连下沉采光庭院，细节设计都一丝不苟；
4.8*3.0米的尺寸基本满足使用。
我们再来给傻根算笔账：
地下车库向来是房产项目成本控制的重点，在很多项目中基本会占到总建造成本的20-25%，而层高更是监控的重中之重。车库不但投资大、回报有限，而且去化较住宅慢很多，所以，地库向来是个唯恐避之不及的大包袱。
可是，傻根却把主车道装修吊顶后的净高做到了3.2米！哪怕按照2.8米的停车区净高，考虑吊顶，比普通车库的层高至少大出700mm，按照上海的土建造价，这项至少成本增加550元每平；再考虑车库室内装修成本，暂按超出普通车库450元每平考虑；车库总建面4.7万平，其中机动车库3.3万平，则车库单项成本将增加：4000万。
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这本是平淡无奇的地库设计图，
加上死磕，
却成就了一个令人惊叹的小奇迹。
但是，这个地库的细节，
比我们想象到的还要多，
比如，对于柱网的研究。
我们常用的车库柱网主要有如下三种：
经济型的两车柱网，柱子密集，省成本
常见的三车柱网，停车可以，但行车体验差
（注意柱子与车位的关系）
更好的三车柱网，行车感受好
（注意柱子与车位的关系，更开阔）
很明显，项目的主车道采用了行车感受更好的第三种柱网；在很多项目中，停车位的舒适感总能得到充分研究，而行车感受，是根本不会被考虑到的。
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魔鬼存在于细节之中
傻根就靠一个车库把房子卖到了10万块一平的吗？
应该说，是“车库精神”，
一种死磕到底的执着劲，
只要你一踏入这个小区，
马上就能感受到。
前面谈到的人行主入口门厅，
尺寸不大，但舒适精致。
门厅内部是这样的
穿过门厅进入小区后回望门厅
洋房立面细节，
资溪红砂岩的大胆尝试。
（夯土用过一次，确实需要勇气，也确实惊艳）
小区内随处可见的景观凉亭
前面谈到的地下车库入口的细节
连自行车坡道都是一样的装修标准
位于地下一层的会所，却有着一个美轮美奂的泳池
精细的游泳池溢水口设计
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反思：通往好房子的路有几条？
这个不走寻常路、情愿承受不做高低配带来的货值损失、重金押宝地下车库、死磕细部的异类，最终却受到了市场的热烈回应，估值迅速推高到单价破10万；而且给我们呈现了这样的一派不多见的豪宅景象：
巨大的绿化内院，
而且，这都是实实在在的公共绿化，
你是可以驻足、小憩、遛狗的地方，
而不是别墅私家庭院。
绿树成荫的生活环境
无处不在的细节
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在疯狂的地价面前，
在很长一段时间以来，
我们已经习惯了这样的好房子打造方式：
间距按照日照卡死、别墅按照强排量做足。
于是，所谓豪宅，
最终是这样的：
一条1.2米宽的小路就是小区的公共活动区域，
想着一群住着2500万别墅的高净值人群，
这在1.2米宽的小路上晨跑、遛狗，
也是一件令人陶醉的事情。
当然，还有这个突破人类想象极限的神盘，
深圳尖岗山，
请在屋顶上晨跑遛狗
绿化率被“偷”进了私家小院，
公共区域被无限压缩，
在法律的灰色边缘游走，
民众也“喜闻乐见”。
社区中人与人的关系是融洽还是撕裂？
在现实面前，
通往好房子的路还有哪几条？
是时候“傻根”一把了吗？
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当你把一个房子的山墙面都做成了这样，
它，怎么不会是个好房子？
全部回复（32 ）
只看楼主 我来说两句-
co1460680446883
沙发
2016-10-17 15:12:17
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hellwhisper
板凳
看得出来确实是花心思做的楼盘，在现在的市场上也确实值这个价
2016-10-17 14:31:17
赞同0
加载更多谢谢楼主分享资料。
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