发展超过10年、随三维模型制作在游戏、动画领域的兴起而渗透到房产行业中的虚拟房地产技术，近年来成为被广泛关注的一类科技服务。
从房地产新零售的角度来看，一方面VR（虚拟现实）等概念，为传统的基于三维建模设计房屋样板间的服务，添上一层更有科技感的“外衣”，并且已经有不少虚拟房地产服务商，尝试以VR头盔为载体来呈现他们的虚拟看房服务；而另一方面，实景拍摄技术和空间测量技术的融合，催生了基于实景影像的虚拟房地产服务形态，并带来了更为直观、真实的看房体验；市场中，硅谷创业公司Matterport是这一类服务商的经典代表。因此，虚拟房地产服务市场也因此分成了两大技术流派：三维建模派和三维实景派；两类流派分别聚焦于期房市场和现房市场。
尽管住房地产一直以来都是热点话题，其与民生更直接相关，但这并不意味着虚拟房地产服务具有与生俱来的商业变现潜力，相对来说，其仍处于早期教育和市场培养阶段。究其瓶颈在于，虚拟房地产服务的提供商难以和房地产开发商保持长期、稳定、广泛的合作关系；换句话说，房地产的虚拟化展示，目前还并不是开发商的必选的项目展示方案。从前景来看，虚拟房地产的服务市场，仍可谓尴尬与机遇并存。
✦ 虚拟房地产服务到底是不是开发商的必需？
虚拟房地产服务到底是一类伪需求，还是之于开发商来说已经成为一种重要的支持？
在期房市场中，由于楼盘尚处于建设期，购房者无法亲临现场感受房屋格局以及小区的整体环境，而传统沙盘也无法让购房者有更直观的感受。这个时候，基于房屋CAD图设计制作的三维房屋样板间，以及结合整体规划设计的虚拟三维小区沙盘，就具有较高的参考价值。特别是对于已经达到高度仿真效果的虚拟房屋和沙盘来说，购房者既可以从中感受到虚拟房屋一年四季的真实采光变化，也可以更全面地了解小区规划情况和周边的区位要素。除了购房者可以见到的优势之外，虚拟房地产服务还主要应用于开发商的楼盘营销。
2010年成立的美谷科技是虚拟房地产市场较早的一批玩家之一。在其联合创始人兼CTO王巍看来，一套虚拟房地产平台可以帮助房地产销售人员提高客户转化率。例如销售人员以往在向购房者展现实体沙盘和户型图之后，就开始进入枯燥的价格商讨的环节；而虚拟房地产服务的参与，可以让销售人员可以结合每套户型的三维结构，针对格局、采光、抗噪声模拟等细微差异，直观的向购房者阐述这些户型和价格之间的联系，与此同时，销售人员还可以从虚拟房产展示和沟通中进一步了解购房者需求，从而抓住机会提高促单的机会。
除此之外，2012年成立的美房云客其联合创始人魏忠阳认为，虚拟房地产服务还可以应用在房产销售前期的蓄客环节，开发商会率先根据设计图设计虚拟样板间和沙盘，通过向客户展示来了解购买的喜好和意向。其中，开放商会从前来看房的顾客那里量化意向的程度，初步预判房屋的销售前景，并有针对的对楼盘项目设计做出一些调整和改善。
在现房市场中，三维实景拍摄技术则为毛坯房、精装房或开发商提前置办的精装样板间，以及小区整体环境，向购房者还原真实的影像信息；与此同时，基于不同的拍照设备，三维实景拍摄技术由于还能提供厘米级甚至亚厘米级精度的空间深度信息，这意味着购房者可以在三维实景中，量测房屋的空间距离，从而为提前准备房屋的装修、改良提供更准确的数据支持。另外，较之于一手房看房，早在2014年，链家、我爱我家等房地产中介平台便打出了“360°全景看房”的概念，不过至今，这种房产展现的形态仍未得到普遍应用。
在拍照设备和数据处理技术上对标Matterport的国内三维实景拍摄服务公司众趣科技，其创始人兼CEO高翔提到，三维实景拍照技术对于现房市场的开发商、二手房中介商的主要价值，始终在于该其并行的呈现了真实全景和三维深度信息两个层面的数据。其中，全景看房解决了用户不能及时前往看房的痛点，而三维深度信息，则帮助已经购房的用户，在家装层面有更好的数据支持。对地产商来说，他们可以借助三维实景拍照技术，更好的包装其在营销和后市场方面的服务。
因此本质上，无论对于期房还是现房市场，虚拟房地产技术和服务所要解决的问题，无疑是帮助开发商和购房者之间克服时间和空间上的不对等屏障，并尽可能让购房者以更高的效率接触开发商的楼盘项目，从而有效推进房地产的销售和后续服务。
但尽管其中的技术和服务已经发挥了比较重要的作用，而从现状来看，虚拟房地产服务似乎更像是开发商、中介商们的可选项，更非刚需之下的标配。
✦ 难成开发商们的标配？尴尬与机遇并存
2015年成立的唯幻科技，是少数既提供三维建模开发，又提供三维实景拍摄的虚拟房地产服务商；其中在三维实景拍摄业务方面，这家公司选择了跟Matterport合作，引进了其拍照设备向国内市场提供服务。唯幻科技CEO沈强盛表示，一个理想的市场合作状态，应该是房地产开发商在期房阶段选择基于三维建模技术去做虚拟样板间和社区沙盘，在楼盘建好以后如果还有可观数量的房子没有销售，他们再去跟做三维实景拍摄的公司合作，做房屋的实景展示。
因而唯幻科技的差异化市场拓展思路在于，他们打造了一种“售楼盒子”的解决方案，意在帮助开发商以更低成本在异地核心城市快速搭建一个楼盘的实体营销网点，网点目前主要打包期房项目的虚拟房地产服务。对于售楼盒子本身，唯幻科技还会通过市场调查、利用空间大数据分析等手段，在写字楼区、中高档小区、商业街、公园等人流密集的区域，帮助开发商选址。
在沈强盛看来，房地产开发商的本质需求是提高项目销售的速度，开发商既不会太在意把虚拟房产的演示技术视作展示公司实力的重要途径，也尚未把虚拟房地产服务纳入房地产营销和销售环节的标准化流程中。
“能否促进房地产的销售才是目前虚拟房地产市场发展的主要驱动力。”美谷科技的王巍总结道。但他也指出，即便如此，虚拟房地产市场仍主要寄居在房地产销售的大环境中，遭遇着随市场逐流的尴尬。
例如，房地产销售火爆的时候，房子很快就能卖出去，开发商与虚拟房地产服务商的合作机会几乎为零；房地产销售处于低谷期时，开发商也不会有意向为虚拟房地产之于项目的营销宣传做出预算，甚至还会考虑封山育林，待时而动。“好在我们的心态已经平和了，其实这么看来，对虚拟房地产从业群体来说，市场也就无所谓高峰和低谷，这意味着你还是要把自己的产品做好，了解开发商的需求，就会有蛋糕分给你了。”王巍说。
美房云客的魏忠阳认为一个突破口在于，目前诸如Top20的房地产开发商在预期房子比较好卖，在短时间里可以通过房产销售回笼大部分资金时，他们会考虑前置营销，即投入更充分的营销资金来加快房子的销售进程，进而加快资金的回笼。
在房地产术语中提到的“567”、“456”、“345”，比如其中的“567”指代开发商自拿地之日起的第5月开始售房，第6个月内能做到资金回笼，第7个月内便可以利用回笼资金进行下一轮拿地。“456”、“345”则代表了更快的循环过程。魏忠阳表示，在房地产期房项目快速推进的过程中，这些大中型开发商对虚拟房地产服务的需求相对是更加迫切的；而更高频率的虚拟房地产项目开发需求一方面考验诸如美房云客这类企业的交付能力，也会给更多的同类服务商大展拳脚的机会。
同样看好与Top10、Top20房地产开发商合作机会的，还有以VR虚拟房地产服务起家的指挥家VR。目前，这个团队正在拓展以VR头盔为载体的影视和游戏业务，而为开发商基于三维建模技术设计可以用VR头盔浏览的虚拟样板间和社区沙盘，仍然还是这个团队的主营业务。
指挥家VR联合创始人白志艺提到，2015年期间国内领先的房地产开发商们实际上已经开始以积极的态度拥抱新技术来促进房产项目的销售，其中VR看房是他们尝试的一个方向，甚至作为一个宣传点来吸引看房者。在这一年中，指挥家VR为绿地集团的几个商住两用的综合体项目制作了可以多人同时佩戴VR头盔并在线浏览的虚拟看房平台。
白志艺的感受是，2015年是VR看房的关键一年，地产开发商和虚拟房地产服务商相互合作，VR看房从最早作为一种吸引客流的噱头，到开发商开始深思虚拟房地产服务对于楼盘销售的营销价值，整个过程都是充满意义的。到了2016年和2017年，这些处在一线市场位置的开发商们的直接诉求，也是在看除了推进销售的用途之外，还会有哪些更实际的帮助，可以让虚拟房地产应用能成为房地产项目的标配服务，帮助开发商在更多环节提高效率或降低成本。
室内3D扫描技术的提供商天枢星图，其创始人严强在长达数月和诸多开发商的沟通中，找到了一个答案：虚拟房地产数据，除了可以帮助销售部门以营销为目的使用之外，还可以为其他有关部门提供三维化的数据存档，以及为项目的复盘提供数据支持。而对这些数据感兴趣的，往往是开发商总部的主管部门。
和众趣科技类似，天枢星图利用代理的激光雷达扫描和影像拍照一体化设备，采集室内的三维深度信息和影像，并在采集后合成三维实景数据；在面向开发商销售部门时，天枢星图团队可以基于这些数据开发实景看房软件。而这些数据对于总部主管部门来说，亦是项目复盘时重要的参考依据；严强说，相比三维建模技术，三维实景拍摄可以在更短的时间内帮助开发商把要复盘的地产项目制作成成品，但这也有赖于开发商的喜好，毕竟由CAD设计图还原的精致的三维建模，同样也具有参考价值。
总结来看，虚拟房地产服务的价值包括以下三类：
第一，是用于房地产项目的异地销售，即将期房项目或现房项目，以三维建模或三维实景为展现方式，投放到目标销售的城市或区域，通过搭建销售网点，帮助潜在顾客群快速了解项目情况。
第二，是直接用于项目所在的房地产销售大厅，其中，虚拟房地产数据主要作为销售人员促进销售的手段，与此同时，数据也能与客户管理CRM系统和房产销售数据库进行打通，从而帮助销售人员更精准地记录客户需求，并尽可能准确地推荐适合于购房者喜好的房型。
第三，是面向开发商的建筑信息管理部门，提供用于档案储存和复用的三维数据支持。三维建模和三维实景数据弥补了业内仍广泛采用传统CAD数据二维展现方式的缺憾，也将是建筑领域三维信息化趋势的重要组成部分，即走向BIM（建筑信息模型）化的重要技术支持。
✦ 蛋糕还会有多大？
最后从企业的经营状况和代表观点，来洞悉市场前景。
作为新三板的挂牌企业，美房云客在今年4月公布的财务报告中显示，其2016年营收约为2500万元人民币，较2015年增长约60%。在魏忠阳看来，美房云客从早年创立之初的几百万的营收，到目前所取得的成绩，都反映出虚拟房地产服务快速发展的一面；据其透露，美房的销售团队在2017年截止至今已经完成接近5000万的销售业绩，团队今年的总销售目标是8000万-1亿元人民币。
王巍透露，美谷科技2016年的营收也超过了2000万元人民币，对这家较少通过市场和公关宣传手段来包装自己，同时也很少在相关行业会议露脸的老牌虚拟房地产服务公司来说，产品质量和对市场的理解到位，才是保持持续增长的硬道理。但对于接下来的营收势头，王巍提到了“B端市场向C端转化的价值”，而面向房地产领域的“虚拟现实房地产电商”平台，是依附于现有的虚拟房地产产品打造的一类后市场服务。通过该服务，购房者在订房后，可以进一步在虚拟样板间的毛坯房基础上确定家庭装修风格，然后由家装领域的供应商提供所见即所得的家装服务，美谷科技从中获得分成收益。
对期房市场的预判，白志艺的认为，开发商对于虚拟房地产服务的认知度，包括对VR看房的了解程度，已经达到七八成的比重，但市场开发度仅在其中的3%-5%左右，而到今年年底，虚拟房地产服务的渗透比重，市场开发会有望达到20%左右。
对于现房市场来说，高翔认为三维实景数据服务的机会存在于房地产及泛地产领域的服务互联网化。开发商和二手房的交易平台在向人们在线展示房地产项目时，人们对于三维信息的需求，将不可或缺。在预期接下来的市场增量后，研发了三维实景相机的众趣科技推出了他们的“合伙人计划”，下游创业者将通过购买设备的方式加入到计划中，和众趣科技共同致力于市场的探索。
严强则提到，联合房地产管理部门（诸如地方的房地产管理局、房屋管理局等）与开发商共同推进三维实景数据的多元化应用，同样也是一类拓展合作的契机，在尝试了类似这样的合作之后，数据从面向销售到管理环节的价值，均得到了体现。
从差异化经营所取得的阶段性成果来看，沈强盛觉得今年业绩做得还不错，例如年中营收状况已经远超去年。随着售楼盒子业务的扩张，业绩将呈现指数级增长，接下来，根据开发商的需求，他们有计划把三维虚拟建模和三维实景拍摄服务都封装进用于楼盘异地营销的售楼盒子的业务方案中。沈强盛认为，业内对虚拟房地产服务是“可有可无”的认知，即将宣告破产，尽管虚拟房地产服务目前还难以成为每一个开发商的标配，但每一个采用者对于其价值的认可，早已根深蒂固。
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