想要安全的买到二手房嘛 我们教您避开雷区

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。房地产市场的未来发展趋势将会是从增量市场变成存量市场，新房终会变成二手房，二手房会是未来房地产市场的主导方向，在这样的大布景情况下，购买二手房成为越来越多购房者的选择，受到了众多购房者的选择。但因为置业观念的悄然转变的同时也不能忽略在二手房买卖过程中存在着的诸多陷阱，这就需要大家提前防范可能会存在的风险，这样对于二手房的买卖就不会有太大的问题。我们需了解一下购买二手房的步骤流程：

1. 交易咨询。买卖双方建立信息沟通渠道，卖方准备好身份证、房产证及其他证件，买方则需要初步了解房屋的产权情况以及整体现状。

2. 实地看房。买卖双方约定好一个日期，并在约定日期一同前往实地看房，买方会根据自己的需求，考察房屋的情况、周边环境和小区状况，并查看卖方提供的各项证件，从而确定购买意向。

3. 签订合同。如果买方同意购买房屋，买卖双方则可以签订买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买方支付给卖方首付款，并签订至少一式三份的房屋买卖合同。如果买方并不想直接签订买卖合同，也可以缴纳定金后签订定金协议，并约定好日期，缴纳首付并签订正式的买卖合同。

4. 然后，申请贷款。买方在与卖方签订了买卖合同并支付首付款后，可将所购房产及相关权益抵押给银行，由银行向买方提供贷款，作为买方除首期款以外的购房款。不过，如果卖方出售的房子尚未还清贷款，买方则需要求卖方还清贷款并解除抵押权后才可办理贷款等相关事宜。

5. 然后，签订贷款合同。买方提供如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等规定要提交相关的证明文件给银行，若贷款银行经审查合格，便会同买方订立抵押贷款合同，并办理房地产抵押登记和公证，约定在合同规定的期限内把资金划入指定帐户上。

6. 然后，缴税过户。买卖双方向房地产管理部门提出过户申请，并按规定缴纳契税、个税、增值税等税费。管理部门接受申请，查验有关证件，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，不符合的将被拒绝申请，禁止上市交易。

7. 末了，领取房产证。买卖双方在房地产管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。卖方交付房屋并结清所有物业费后，二手房的交易流程便结束了。

在签约之前所需了解清晰的具体事项：

1、产权是否可靠需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，我们还要查看正本、查询产权证的真实性。之后，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，因为产权性质的不同可能牵涉到成交过程的复杂程度，也可能牵涉到买房收益的分配问题，终会影响到二手房买卖合同的签订。

2、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让以及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买方应当对此有所了解。除此之外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市的资格。

3、是否有私搭私建部分需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。

4、确认所购?手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

5、认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。

6、查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。

7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天燃气、热水、暖气。看看是否有拖欠。

8、市政规划是否受影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。也要看该房子是否符合当地的限购政策等。

9、土地情况是否清晰在二手房买卖的过程中购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是政府无偿给房主使用的，政府可无偿收回，所需买卖时要先缴纳土地出让金才可以上市买卖。而性质为出让的土地就可以直接上市买卖，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权单单有40年，房主已使用十来年，对于买受人来讲是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

10、房主身份要核实准确无误在决定购买二手房之前，要核实是否有其他实际使用人，以及购房者切记不要忘记核实房主的身份、房产证(不动产证)的真实性、房产证(不动产证)与房主身份的一致性，尤其是在买卖双方自行买卖的情况下更要注意，以防止不法之人假造房主身份证和房产证(不动产证)进行欺诈。如果是多人持证，那么就要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷，你的合同就是一个大漏洞。

11、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。房款支付方式，物业交付标准，附属设施，违约条款等都要写清楚。还有如：合同主体、权利保证、房屋价款、买卖方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

12、上家户口是否已经迁走迁移户口是公安机关解决的，户口要迁走就要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，现阶段苏州法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前要先了解一下房屋内的户口状况。下家去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付相对的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

13、福利房是否合法的房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有相对的限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有的政府规定，买受人购买时要避免买卖合同与政府法律冲突。

14、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

15、没有房产证能否买卖原则上没有房产证是不允许买卖的，会存在风险，比如：无法过户，没有保障；如遇到查封，人财两空。如果已经买卖的话就建议：买卖双方转账凭条记录要妥善留存；物业交接，房屋交接手续留好。卖家手上的东西是可以作假的，要是自己实在没掌控，就去跑一趟房管局，去房管局核对相应的信息，把所有情况都问清楚，顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋这类住房，因为这一类房屋在转让时有相对限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。以上这些都确认完毕，就要签订合同，那么签订合同时候的要关注的地方有以下内容：

1、合同是明确标的即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。

2、明确价款如写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。

3、明确履行期限、地点、方式写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

4、明确违约责任说明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。

5、明确解决争议的方式写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

6、明确合同生效条款如合同生效时间；生效或失效条件；；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

7、明确合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。

8、买卖二手房时，别忘签补充协议补充协议的作用就是对合同履行过程中出现的细节问题进行补充约定。补充协议与附加条款是有区别的，前者是主合同的内容，后者是主合同的补充。不过，在房地产交易中，尽量要把维护权益的条款放在主合同中。

9、学会核实二手房的真实年龄在二手房交易的实际操作中，卖方为了抬高房价，个别经纪人为了促成交易，经常存在虚报、隐瞒房龄的情况，而类似的纠纷也频频闻于耳际。

10、选择具有合法权属证件的二手房买房人要选择有房地产权证（或公产租赁合同）的房产并实地查看，可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。须特别注意的是，集体土地上的住宅房屋不能买卖；只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买。二手房存在的风险较大，这就要求购房者在签订二手房买卖合同时要谨慎，尽可能的减少漏洞。产权过户要关注的地方过户时卖家所有权利人都要到场，买家至少一人到厂，准备好所需材料（房产证、买卖合同、买卖方身份证、所贷的款项合同等）。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取。过户后约20天产证便会下发，可在收件上查询。产证下来后，可凭收件收据去买卖中心拿号，再去领取产证。有所贷的款项的他证和房产证复印件送去银行，银行准备放贷。一旦产证到手吗，无论房东有没有户口，不影响买家户口的迁入。但是过户之时要确定好户口原先卖家户口迁出时间，避免卖家推延户口迁入从而带来麻烦。

买卖二手房还需要注意，如果你想找中介，记得要找正规的中介，去正规的网站，挑比较出名的公司。因为这样有利于你减少风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。还要和中介谈好付款的时间，一般是签完合同先付一部分，过户后付剩下的。不要提前付完，以免中介拿到钱后对服务不上心。有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房所贷的款项时，为买手提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，却不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

总之，在买卖二手房的交易过程中，我们要注意自己的利益收到保护，不要被一些不法商家所利用，切记，当有损害自己利益的时候要向平台投诉汇报给监管部门，希望政府也能对二手房的政策有相关的出台政策很好的保障买卖双方的利益。希望对您买卖二手房有些帮助。