房地产行业得机遇和风险，你了解多少？

这这几个月来，有很多人都在关心房地产得走势和发展，主要源于楼市处于胶着状态。房地产市场得问题现在也成了炙手可热的话题。很多人都不知道该如何选择，下面我就帮大家深度分析一下当下房地产市场的行情，让购房者看到其中的“危”与“机”！1. 我们这里房子价格还在涨，感觉再不买就来不及了？这个问题主要来自三、四线城市的朋友。这是正常的，三、四线城市是本轮自2016年10月开始的新房去库存主要对象。这些城市库存大多处于供需平?平?警戒线以下，房子价格上行是自然现象。但因为去库存动作的都结束，相关政策退出或者收紧，比如棚改货币化安设或信贷政策。三、四线城市房地产市场会迎来平稳，一些前期冲的过高城市，房子价格会迎来回落，所以多数情况现在不需要太急着出手。

2. 新房买不到，二手房又卖不出去是咋回事？新房买不到主要两个原因：一是供应上不来，可以查一下城市新开工数据。二是楼市调控，主要是限价原因，开发商迟迟不推盘，特别是2016-2017年两年间，我国多数高价地未有上市，这个数据大约是70%。这就是任志强担心明年楼市供应问题原因之一。二手房卖不出去主要有三个原因：一是新房不好买，导致二手房业主对市场期望高；二是前期土拍价格高，有高价地加持；三是购买资格宝贵，挂高点，愿者鱼儿上钩，这也是为什么一些城市不少小区业主集体抱团涨价。

3. 我是刚需，现在可以出手吗？行业内有一句话，“刚需可，投资缓”，这句话是有道理，但也所需具体问题具体分析。刚需不是也要减少购买成本不是？刚需可以分两种情况来看：一是马上结婚，要有房子居住，那么这种情况是迫在眉睫，因为租房结婚在中国不太流行，这样的情况选择性价比好的盘也是可以，面积不要大；二是自己父母有房子住或者不急于一时，那么建议等等，依照现在的趋势，房贷利率或房子价格，可能会有调整的空间。

4. 现在是否可以置换改善？改善置换有两个原则“等价交换，什么时候都可以”和“楼市上行期末端卖，楼市下行期横盘段买”。这个不比股市，一般不好熟悉，只能判断一个大概，一般人也操作不了。那么，我的建议是，适用开始时说的原则，加上一条“老破大及时出掉，不能恋战”，换上开发商品牌较好、物业管理水平较好的小区房子，未来会感受到两者的巨大差异。

5. 现阶段以保值目的出手房产可行吗？就现阶段来讲，大多数城市不是好的介入点。这个原因我在前几天文章多有分析，不说了。但有三种情况是可行的：一是城市得中心市区房，这个具有极强的抗风险性，保值增值都是开始的选择；二是选择的新房价格倒挂15%-20%以上的标的。这个一般所需摇号，有资格就尽量去摇；三是严重低于市场价的法拍房产，这个要注意提前向解决法官了解清楚房子的来龙去脉。深度分析当下房地产市场，让购房者看到其中的“危”与“机”！

6. 房产长期持有和中期持有有什么选择区别吗？中期我们定义为持有3年以上，长期持有定义为5年以上。现在房子价格基础已然较大，不可能重复过去的高增长，趋势上的增幅会逐步下降。排除大财产选择一线核心财产外，我们大多数普通人群由于财产有限，能够选择的大多属于核心城市的边缘地带。如果作为长持，可以选择核心城市的郊区、产业新城、科技园等，因为城市建设的发展，配套会逐步成熟，你会享受到城市化带来的溢价；如果短持，因为郊区配套短时间不会有太大起色，建议还是选择城区小面积、近郊或者卫星城的核心区。

7.有几个城市可选择，我该在哪个城市出手呢？还是那句话，“投资一个城市，就是这个城市的股东，选择一座城市，就是选择一个城市的未来”。对于城市房产划分评价：一线城市是很有保障得，二线城市后期之秀，赛马过程中，有城市会更加夺目，三、四线城市部分城市会是黑马；五线城市非居住性质的长期持有不宜。具体排序为：

（1）一线：北、上、深、广，加强二线前三到五位。

（2）二线以市区得核心城市为主，加上周围得商铺。

（3）三线为三大城市群卫星城市，这是城市群发展到后面状态的末尾结果

（4）其他省会城市；

（5）非三大城市群的其他城市群卫星城市，特别是人口大市；

（6）其他的县市，主要因地理位置、经济因素导致的贫穷县市。

总结：1-4这些城市的房产可以跑赢大市，用增值来形容；5可以保值，6大概率跑输大市。原因在于，中国的户籍人口城市化率才42%，常住人口城市化率58%，人员流入城市还所需较长时间和过程。

现在农村学校人少，而城市学校又不能满足新城市人的子女求学需求。这个问题会持续存在，那么.学校附近的房子就作为一种稀缺资源，特别是好的.学校附近的房子，更是供不应求，单价往往比住宅高出一倍都不止。所以，老城区的“老破小”房子由于有学区加身，其价值不比新房低。在选择学校附近的房子时要注意的就是，学位是否稳固，重新划分是否有变化。

另外提请了解清楚前任业主学位到期时间，不要影响到自己孩子入学。.你对未来房地产市场看法？首先说行业，由于城市化的发展，城市居住用地越来越少，房地产行业集中度会进一步提升，开发商会越来越少，很多整合资源的开发商会逐步消失；其次说下房地产市场，会逐步由增量房转入存量房市场，即新房转为二手房市场，现阶段个别大城市已是如此；然后说下房子价格，长期肯定是向上的，这个我在之前文章有专门详细分析。

就眼下来看，什么时候出手比较合适？其实就是把前面的问题再归纳一下：整体上，要等到明年开春再看，大概预计到明年下半年，等待的原因主要因为房子价格和利率可能下行一些，有利于住建部要求的支持合理住房需求人群；其次，现在可入手倒挂厉害的新盘，因为是有一些保障得；然后提醒大家一下，对于人少经济物价不高的城市，房子价格逼过高得小城市，就不要去投了。